2011年房估師《理論與實務》復習導航（6）

　　（三）房地產估價是估價行業的主流

　　房地產估價不僅必要，而且是估價行業的主流。這是由下列3個方面決定的：

　　（1）需要專業估價的資產必須同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性。房地產顯然同時具有這兩個特性，許多其他資產不同時具有這兩個特性，因此許多資產并不需要專業估價。

　　（2）房地產“量大面廣”，其他資產的數量相對較少。房地產數量龐大，社會保有量和每年新增量都比較大。

　　（3）房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少。房地產以外的其他資產主要是在買賣的情況下需要估價，而房地產除了發生買賣交易行為外，還普遍發生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為，因此，不僅房地產買賣需要提供估價服務，房地產租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險等活動也需要估價提供相關服務。

　　此外，由于房地產估價師不僅要懂得房地產價值及其評估，而且具備有關房地產價格及其影響因素的專業知識和經驗，了解房地產市場狀況。所以，房地產估價師還是“房地產價格專家”、“房地產市場分析專家”、“房地產投資顧問”，人們通常還會要求房地產估價師承擔房地產市場調研、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃、房地產資產管理等業務。這就使得房地產估價行業具有更大、更廣的發展空間。

　　第二節 房地產估價的要素

　　一、估價當事人

　　估價當事人：是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括估價人員、估價機構和估價委托人。其中，估價人員和估價機構是估價服務的提供者，是估價主體；估價委托人是估價服務的直接需求者，是估價服務的直接對象。

　　（一）房地產估價人員

　　房地產估價人員簡稱估價人員：是指通過房地產估價人員職業資格考試或者資格認定、資格互認，取得相應資格并注冊，從事房地產估價活動的專業人員。

　　目前，我國房地產估價人員職業資格有：房地產估價師執業資格和房地產估價員從業資格兩種。因此，房地產估價人員有房地產估價師和房地產估價員兩類。其中，房地產估價師（realestateappraiser，realestatevaluator）簡稱估價師，是指通過全國房地產估價師執業資格考試或者資格認定、資格互認，取得中華人民共和國房地產估價師執業資格，并按照《注冊房地產估價師管理辦法》注冊，取得中華人民共和國房地產估價師注冊證書，從事房地產估價活動的專業人員。

　　一名合格的房地產估價師應當具有房地產估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經驗和良好的職業道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經驗，是對其估價專業能力的要求；具有良好的職業道德，是對其估價行為規范的要求。僅有理論知識而缺乏實踐經驗，難以得出符合實際的估價結果；僅有實踐經驗而缺乏理論知識，會只知其然而不知其所以然，難以對價值做出科學深入的分析和解釋，更難以舉一反三、觸類旁通地解決現實中不斷出現的新的估價問題。理論知識和實踐經驗即使兼備，但是如果沒有良好的職業道德，也難以做出客觀公正的估價。

　　目前規定，房地產估價師應當受聘于一個房地產估價機構，在同一時間只能在一個房地產估價機構從事房地產估價業務；房地產估價師不得以個人名義承攬房地產估價業務，應當由所在的房地產估價機構接受委托并統一收費。