2011年房地產估價師案例分析備考資料20

　　4 . 8 求取比準價格

　　4 . 8 . 1 求取某個與可比實例對應的比準價格的方法

　　由前述內容可知，市場法估價需要進行交易情況、交易日期、房地產狀況三大方面的修正和調整。經過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格;經過了交易日期調整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格;經過了房地產狀況調整后，就將可比實例在其房地產狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。這樣，經過了這三大方面的修正、調整后，就把可比實例房地產的實際成交價格，變成了可比實例房地產在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正、調整綜合起來，計算公式如下：

　　(1) 修正、調整系數連乘形式：

　　可比實例的比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數×交易日期調整系數×房地產狀況調整系數

　　(2) 修正、調整系數累加形式：

　　可比實例的比準價格=可比實例成交價格× (1+ 交易情況修正系數 + 交易日期調整系數 + 房地產狀況調整系數 )

　　下面僅以連乘形式、采用百分率法來進一步說明市場法的綜合修正與調整計算。由于房地產狀況調整有直接比較調整和間接比較調整，因此，較具體化的綜合修正與調整計算公式有直接比較修正與調整公式和間接比較修正與調整公式：

　　(1) 直接比較修正與調整公式：

　　可比實例的比準價格=可比實例成交價格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( )

　　上式中，交易情況修正的分子為 100 ，表示以正常價格為基準;交易日期調整的分母為 100 ，表示以成交日期時的價格為基準;房地產狀況調整的分子為 100 ，表示以估價對象的房地產狀況為基準。

　　(2) 間接比較修正與調整公式：

　　可比實例的比準價格=可比實例成交價格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( ) × ( )/100

　　上式中，標準化修正的分子為 100 ，表示以標準房地產的狀況為基準，分母是可比實例房地產相對于標準房地產所得的分數;房地產狀況調整的分母為 100 ，表示以標準房地產的狀況為基準，分子是估價對象房地產相對于標準房地產所得的分數。