2011年房地產估價師案例分析備考資料19

　　二、內容講解：

　　4 . 6 交易日期調整

　　4 . 6 . 1 交易日期調整的含義

　　可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應該在估價時點時的房地產市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點不同 ( 往往是不同的，而且通常成交日期早于估價時點 ) ，房地產市場狀況可能發生了變化，如政府出臺新的政策措施、利率發生變化、出現通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產價格就有可能不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為交易日期調整。

　　交易日期調整實質上是房地產市場狀況對房地產價格影響的調整。經過交易日期調整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

　　4 . 6 . 2 交易日期調整的方法

　　采用百分率法進行交易日期調整的一般公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數 = 在估價時點時的價格

　　交易日期調整的關鍵，是要把握可比實例、估價對象這類房地產的價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調查在過去不同時間的數宗類似房地產的價格，找出這類房地產價格隨著時間變化而變動的規律，據此再對可比實例成交價格進行交易日期調整。調整的具體方法，可通過價格指數或價格變動率進行，也可采用時間序列分析 ( 有關內容可參見本書第 8 章“長期趨勢法” ) 。

　　價格指數有定基價格指數和環比價格指數。在價格指數編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數：如果是以上一時期作為基期的，稱為環比價格指數。