2011年房地產估價師案例分析備考資料15

　　2.搜集交易實例

　　運用市場法估價，首先應盡可能搜集較多且真實的交易實例。在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般包括：①交易實例房地產的狀況;②交易雙方;③成交日期;④成交價格;⑤付款方式;⑥交易情況。

　　3.選取可比實例

　　可比實例是指交易實例中房地產狀況與估價對象的房地產狀況相同或者相當、成交日期與估價時點接近、交易類型與估價目的吻合、成交價格為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格的交易實例。

　　對選取的可比實例有4個基本要求：①可比實例房地產應是估價對象房地產的類似房地產;②可比實例的成交日期應與估價時點接近;③可比實例的交易類型應與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。

　　當符合要求的交易實例較多時，應選取其中與估價對象最為類似的交易實例作為可比實例，而不能“舍近求遠”。特別是不能因盡職盡責不夠或者為了達到“高估”、“低估”的目的，有符合要求的交易實例不選取，而將那些不符合要求的交易實例作為可比實例。

　　4.建立價格可比基礎

　　建立價格可比基礎包括：①統一付款方式;②統一采用單價;③統一幣種和貨幣單位;④統一面積內涵;⑤統一面積單位。

　　5.交易情況修正

　　交易情況修正是將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成正常市場價格。