2011年房地產估價師《案例分析》模擬試題（10）

　　7.綜合成新率

　　估價人員根據建筑物年折舊率和現場勘察的實際情況逐棟評估后，加以綜合，確定建筑物的綜合成新率為76%。

　　8.成本法的估價結果

　　747.86×76%=568.37萬元

　　采用成本法對估價對象建筑物部分進行估價，在估價時點的客觀市場價值為568.37萬元。

　　八、估價結果

　　上述兩種估價方法得出的估價結果如下：

　　市場比較法測算估價對象中的土地價值為110.23萬元人民幣。

　　成本法測算估價對象中的建筑物價值為568.37萬元人民幣。

　　估價對象的總價值為二者之和：110.23+568.37=678.60(萬元)

　　即估價對象在時點的現時市場價值為678.60萬元人民幣。

　　本估價報告的估價目的是為委托方確定估價對象拍賣保留價提供價格參考，故應對上述客觀市場價值進行綜合分析處理。

　　由于快速變現自身的特點，交易成本較正常交易大，交易市場相對狹小，且買受人可能因沒有充分的考慮時間對變現標的物作充分的了解，付款風險較大，因此交易價格一般比正常低30%～50%(市場調查情況表略)。

　　根據估價對象的地理位置、使用用途、周邊環境、建筑情況等等，估價人員綜合考慮了市場調查的拍賣價格與正常市場價格的比例關系，確定估價對象快速變現價格與其客觀市場價值的比率為55%。

　　則：估價對象快速變現價格為675.29×55%=373.23萬元

　　估價人員根據估價目的，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照國家規定的技術標準和估價程序，在對估價對象進行了實地查勘、了解當地房地產市場行情及綜合分析有關資料的基礎上，并結合估價經驗與對影響估價對象價格諸因素的分析，經過周密測算，確定估價對象位于浙江省××縣經濟開發區的工業用途的房地產：房屋所有權面積14108.05㎡，相應分攤出讓國有土地使用權面積6783.84㎡，在2003年8月11日的快速變現價格為373.23萬元人民幣(大寫金額：叁佰柒拾叁萬貳仟叁佰元整)。