2011年房地產估價師《案例分析》模擬試題（9）

　　市場比較法的測算結果

　　經比較修正后三個比準價格相差不大，因此取其簡單算術平均值作為估價對象土地的單位面積價格。

　　(83.82+84.44+90.13)÷3=86.13元/㎡

　　2.管理費用

　　因為該土地使用權為一次性出讓，出讓價格中包括土地使用權出讓金、土地征撥和城市建設費用，因此不計算土地開發期，管理費用發生在征地拆遷和建設期內，結合估價對象當前的市場狀況本報告中不計算管理費用。

　　3.計算利息

　　根據建筑物的建筑面積，按2000年《全國統一建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的建設期為1年，假設土地取得費在建設期前一次性投入，年貸款利率為5.31%，計息期按建設期計算。

　　利息=86.13×5.31%=4.57萬元

　　4.發展商利潤

　　因為土地使用權的價值也部分參與了項目整體利潤的產生，按照××縣當前類似物業的市場狀況，以及建筑物自身工業廠房的特點，估價對象的集中建設期為1年，發展商土地利潤率取15%。

　　發展商利潤=86.13×15%=12.92萬元

　　5.銷售稅費

　　銷售稅費包括兩稅一費，一般為土地總價格的6%，設估價對象土地部分的市場價格為x，則此部分稅費為6%x。

　　6.土地價格

　　x=86.13+4. 57+12.92+6%x

　　x=110.23萬元

　　7.年期修正

　　估價對象的土地剩余使用年期為43年，因此應進行年期修正。由于采用市場比較法的個別因素中，已考慮了土地剩余使用年期修正，所以不再重復考慮。

　　8.采用市場比較法的估價結果

　　采用市場比較法對估價對象中土地部分進行估價，在估價時點的客觀市場價值為110.23萬元人民幣。