2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析筆記（2）

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    運(yùn)用各種估價(jià)方法時(shí)應(yīng)注意的問題

    ●市場比較法●

    ①可比實(shí)例選擇不當(dāng)（八小方面，類似房地產(chǎn)、用途、交易類型應(yīng)一致，時(shí)間≤1年）

    ②建立價(jià)格可比基礎(chǔ)易出錯(cuò)（樓面價(jià)與地價(jià)，幣種換算，建筑面積，使用面積，收益面積）

    ③交易情況修正（修正的方向，分子分母位置）

    ④交易日期修正（說明理由是否充分，環(huán)比和定基指數(shù)的正確運(yùn)用）

    ⑤房地產(chǎn)狀況修正（直接修正還是間接修正、權(quán)重、分子分母、單項(xiàng)修正≤20%，綜合修正≤30%）。

    ●收益法●（有限年期公式適用條件及年凈收益、資本化率、收益年限的確定）

    ①計(jì)算收益時(shí)未采用客觀收益而采用個(gè)別收益，錯(cuò)誤

    ②收益面積有誤（大堂、技術(shù)層、公共面積不算收益面積，辦公自用面積不算收益面積，自用屬公司企業(yè)性質(zhì)的算收益面積。車庫、高爾夫球場客房一般不按面積計(jì)算收益，具體要看收益條件是如何給出的。收益要與相應(yīng)面積對應(yīng)好）