2011年房地產估價師案例分析筆記（1）

    育路教育網小編特為大家整理了2011年房地產估價師案例分析筆記，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    案例分析解題思路

    1.問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結果的影響），價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如參數應選取客觀值，計算折舊時應用有效經過年數和經濟壽命）等。

    2.單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。

    3.挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。

    4.改錯：考估價方法在應用中的難點。

    一、房地產估價的技術路線：確定房地產價格內涵和價格形成過程

    1.什么是技術路線？路線的三個方面。

    ①價格內涵，由目的確定；

    ②估價思路，由原則原理確定；

    ③估價方法，由估價對象房地產的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數量和質量決定。

    2.技術路線與估價要求事項的關系？

    ①與估價方法：每種方法都體現了一種技術路線（p6）

    ②與估價對象：估價技術路線反映了估價對象房地產的價格形成過程。

    ③與估價目的：目的決定內涵，從而決定路線。對估價依據、估價所考慮的因素、采用的價值標準及估價方法均有影響。

    a.估價對象實體、權利狀況、區位與價值內涵有密切關系。

    b.不同類型房地產適用不同的估價方法，有不同技術路線。

    d.估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產要在未來狀況規劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產的房地產）。

    ④與估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態是不同的。

    ⑤與估價原則：技術路線反映價格形成過程，估價原則體現了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。

    ⑥以上各項在確定技術路線時要全面考慮相關事項。

    3.估價路線的確定過程：

    ①了解估價的基本事項（對象、目的、時點）；

    ②遵守估價原則；

    ③確定價格內涵（一定要先說清楚）；

    ④確定價格形成過程；

    ⑤再確定估價方法。

    二、房地產估價方法

    1.各方法之間的關系

    ①各種方法數據資料的不確定性，角度不同，局限性，同時運用、相互印證。

    ②各方法在實質上是一致的，都是比較法的變形P34.

    ③各方法相互引用P54，比較項目比較法、成本法、收益法、假設開發法、價值角度買方、賣方，賣方、買方，賣方、賣方。

    價值轉換價格—價格部分價—整體價年收益—價格整體價—部分價

    價值類型比準價格積算價格收益價格剩余價格

    價值方向過去—現在過去—現在將來—現在將來—現在

    3.估價對象與估價目的、估價方法。估什么？為什么而估？怎么估？

    4.估價方法的選用《規范》P8

    三、估價原則

    各原則均對價格進行限定，共同構成價格的框架。

    1.合法原則：A、合法產權： 占用、使用、收益、處分四方面。

    B.合法使用：要符合城市規劃、土地用途管制。

    C.合法處分：①拆遷范圍內的不能抵押。②劃撥土地不能單獨抵押。③集體土地未經征用不得出讓。④相鄰關系、共同所有、區分所有。⑤土地所有權下的租賃權，擁有期內占有、使用、收益權。⑥抵押權和地役權。

    2.替代原則（1）替代性（可比實例必須具有替代性）（2）客觀性（成本、收益等必須客觀）。

    3.最高最佳原則。應以合法原則為前提。說的是房地產的經濟價值最高。不是樓越高越好，剩余技術也表明這一點。

    （1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價，再用成本法求V建，二者相減得V地。

    （2）可以驗證建筑物相對于土地是否過大？思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建二者