房地產項目造價管理（三）

　　5.合同管理是施工階段造價控制的關鍵 
　　開發商的造價管理人員必須充分理解和熟悉合同條款，一方面要嚴格檢查承包商的索賠要求，利用合同條款及時解決工程造價方面的糾紛，另一方面還要盡量做好自己在合同中規定的工作，減少承包商的索賠機會。 
　　不管是總包合同還是分包合同，合同形式的確立極大地影響著施工階段的造價管理。一般情況下合同形式可分為總價合同、單價合同及成本加酬金合同。總價合同對發包方最有利，而成本加酬金合同最利于承包方。有些開發商喜歡采用費率招標，先談好管理費用率，再進行走過場的招標程序，這樣確立的合同形式一般都是成本加酬金合同，導致發包方需要承提更多的風險，且無法去主動地控制工程造價，而承包商也不可有積極地去控制成本。因此，開發商應根據項目的實際情況權衡利弊，作出最佳的合同決策，以利于確定和控制造價。 
　　合同條款的訂立是合同管理中的又一個重要環節，增強合同的法律意識，制定條理清晰的合同，是實現工程造價有效控制的保證。特別需要指出的是合同中對于承包商自行采購的材料價格的約定必須合理、無歧義，開發商可以通過對建筑行業一般慣例和有關規范的了解，掌握材料的市場行情，再支簽定內容縝密、措辭嚴謹的合同條款，避免結算糾紛。控制了材料費的支出，很大程度上，也就控制住了工程造價。 
　　施工階段的合同管理，換句話說，就是合同的跟蹤。首先，開發商應把所有與工程有關的合同分門別類，統一存檔，便于查找。然后，應隨時派員檢查合同的執行情況，一旦發現工程承包商或材料設備供應商沒有履行合同文件，根據合同規定，及時行使甲方的權力。最后，開發商應建立自己的支付報表，專人管理工程費用的支付情況，及時扣回預付款或甲供材料款，避免發生延期付款或超額支付的情況。 
　　6.開發商還應重視施工階段總包范圍以外的其他費用的管理 
　　工程施工期間，房地產開發商除了要支付給各承包商的工程進度款及甲供設備材料款外，還要支付與項目施工緊密關聯的其他費用，如：臨時排污費、白蟻防治費、工程質量監督費、工程監理費、工程設計費、室外市政配套工程費、驗收費等。雖然，這些費用占整個項目投資的比例不大，但絕對數并不小，而且若管理不當，就會影響施工的正常進行。比如，開工前必須按規定交付臨時排污費、白蟻防治費等；施工中，增加工程的設計費計算及支付又直接關系到雙方的合作和工程的繼續。需要指出的是，室外市政配套工程一般不在總包范圍內，且基本上由各主管部門的專業隊伍施工，其工程造價的控制既要遵循市場競爭的原則，又要兼顧各主管單位的行業慣例，而且室外配套管線往往由于管位緊張，只能邊修改邊施工，此時就要求現場管理人員處事果斷，責任分清，避免不必要的費用補償或重復簽證。
　　綜上所述，施工階段的造價管理完全是個動態過程，它所包含的內容也不僅僅只是以上六點，房地產公司只有采取全員、全過程、全方位的管理原則，才能使工程造價始終置于有效的控制之下。