房地產項目造價管理（一）

　　工程程造價管理是一種在擬定的規(guī)劃、設計方案下，預測、計算、確定和監(jiān)控工程造價及其變動，最終達到預期目標的系統(tǒng)活動，它包含了工程造價合理確定和有效控制的兩層含義。一般情況下，房地產項目的投資控制關鍵在于決策階段和設計階段，但是在項目正式開工后，由于受施工各方人員、材料設備、施工機械、施工工藝和施工環(huán)境之間不斷變化且相互制約的影響，施工階段的造價管理極易出現(xiàn)偏差，動態(tài)的獎金投入也說明此時的投資控制難度最大。因此，筆者試圖通過造價管理的親身經(jīng)歷，就房地產公司在施工階段影響造價制的若干問題談談自己的想法。
　　1.圖紙會審是有效控制工程變更的起點
　　在項目的方案設計、擴初設計和施工圖設計中，開發(fā)商與設計公司已經(jīng)進行了多次的圖紙審查，待建項目的功能定位、建設標準和某些特殊要求都已經(jīng)體現(xiàn)在施工圖紙上了，而這里所說的圖紙會審，是在招標完成并確定總包方后，由開發(fā)商牽頭，承包商、設計公司、監(jiān)理等單位參加的一次最大范圍的設計交底及圖紙審查會議，雖然，此次圖紙會審是在招標完成后進行的，大多數(shù)問題的解決只能增加工程造價，但是能夠在正式施工前解決，可以減少簽證，減少返工費用及承包商的施工索賠，而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入，可以從施工及監(jiān)理的角度審核核圖紙，發(fā)現(xiàn)錯誤和不合理因素。
　　引申開來，作為開發(fā)商的施工管理人員應以圖紙會審為起點，在施工階段不斷地對照施工圖紙與施工實際，控制工程變更，使造價控制的主動性掌握在開發(fā)商手中，為造價控制的穩(wěn)定性提供保證。
　　2.施工階段的造價控制必須兼顧工程進度
　　工程項目建設的目標系統(tǒng)是一個由質量、造價、進度三大要素組成的統(tǒng)一矛盾體，其中任何一個要素的變化，都會引起另外兩個要素的相應變化。在工程質量必須符合國家相關標準的前提下，開發(fā)商可以調整的只有造價和進度。施工階段的造價控制，必須做到將造價與進度掛起鉤來，因為，工期責任會因施工實際情況而轉化為價款責任。一味的追求進度，勢必增加投資，而工期的拖延，不僅會增加投資，更會影響開發(fā)商對業(yè)主的承諾，并帶來延期交房的罰款。
　　首先，工程招標時開發(fā)商要科學決策，確定合理的工期，如果工期確定不合理，反而會造成進度失控，欲速則不達。一旦確定工期，雙方就應嚴格遵守，并以此作為支付進度款的前提。進入施工階段，承發(fā)包雙方就是一個相互協(xié)作的統(tǒng)一體，開發(fā)商不再處于一個主動的位置，此時若開發(fā)商不停地調整工期，就會失支招標和合同的權威，就會失去對工期，進而對造價的控制力。
　　其次，開發(fā)商應盡量減少施工中的工程變更，特別是承包內容、建筑功能和材料標準的變更。工程施工是一種有計劃的連續(xù)行為，發(fā)生了工程變更，必然會迫使承包商改變既定的進度計劃，重新安排勞動力、材料、設備等，同樣，接二連三的變更聯(lián)系單也會使開發(fā)商的現(xiàn)場管理人員喪失對施工問題的預見性，喪失對工期、造價控制的主動性，從而被承包商拖著鼻子走，疲于應付工期及費用的索賠。所以，開發(fā)商在加強設計管理的同時，也應該嚴格工程變更的管理制度。
　　3.指定分包商將增加施工階段造價控制的難度
　　指定分包的產生，主要有以下幾方面的原因：一、專業(yè)技術的要求；二、節(jié)省投資；三、施工圖紙的不完善，以至于總包招標時無法并入施工承包范圍；四、與開發(fā)商有業(yè)務往來的關系戶的推薦，迫于壓力，人為地分割施工內容。從質量控制和造價控制的角度來著，只有前兩種情況才是開發(fā)商指定分包的理由，當然，節(jié)省投資的前提還必須符合國家有關規(guī)定。圖紙的不完善明顯是相關工作沒有做到位；而關系戶的推薦，不但不能節(jié)省工程的投資，還人為地增加了協(xié)調和管理的工作量，不利于造價控制。
　　作為開發(fā)商，在專業(yè)技術允許的情況下，應盡量把項目的建設內容都交由總承包商施工，而最重要的是在指定分包商時，必須明確“納入總包管理”的合同條款，給予總包方充分的權力支實施工程管理，比如進場后施工進度必須報總包批準，進度款的支持必須由總包方簽字，等等，而總配合費及水電費的比例同樣必須事先確定。
　　另外，總分包施工內容的劃分必須明確，且要易于操作在項目建設中，承建單位之間是相互制約，相互合作的關系，每一方即要知道自己該為對方做什么，也要知道對方該為自己做什么，而分包商的增加，肯定會增加不可知的因素，會憑空增加一些銜接的工序。比如，衛(wèi)生間內裝修由分包商完成，而給排水到位則由總包商來配套，那么潔具安裝中，就會多出一個管道碰接的問題。又比如，電線管的預埋由總包完成，而穿線由分包進行；門窗接地由分包施工，而接地點的引出由總包完成，諸如此類，都會憑空增加施工費用，如果在雙方的承包合同中沒有很明確的條款依據(jù)，就會引起雙方對開發(fā)商的索賠。