2010年房估師案例分析輔導：房地產抵押的受償1

房地產抵押的受償

抵押是一種民事法律關系，抵押權人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進行，并應符合《民法通則》、《擔保法》規定的平等、自愿、等價、有償的一般原則。抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務是債務人的義務。房地產抵押合同一經簽訂，簽約雙方應當嚴格執行，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議折價或者以抵押物拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押登記的先后順序清償。

　　依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定：未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%.抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押人未按合同規定履行償還債務義務的，依照法律規定，房地產抵押權人有權解除抵押合同，拍賣抵押物，并用拍賣所得價款，優先得到補償，而不使自己的權利受到侵害。

　　對于設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

　　房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。此外，根據《最高人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

　　抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。

　　例題1：人民法院對經估價機構估價的抵押物拍賣的，拍賣保留價由(　) 參照評估價確定。(2005年試題)

　　A.人民法院

　　B.估價機構

　　C.拍賣師

　　D.競買人

　　答案：A

　　解析：依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定：未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。