北京二手房“跳價”狂飆被地王“嚇”出需求

　如同“打了雞血”一樣，剛剛過去的3月份，北京二手房市場“瘋了”，不僅量價齊暴漲，更是趕超一手房，率先挺進“小陽春”。

　　記者綜合北京市房地產交易管理網、我愛我家、中原三級市場研究部等機構統計的數據顯示，3月份北京二手房累計成交量達27219套。

　　另據北京市房地產交易管理網的數據統計，當前北京市二手房均價在14650元/平方米左右，相比2月底的13460元/平方米，上漲幅度達8.8%.另外來自多家房地產經紀公司的信息顯示，3月北京多個區域的二手房每平方米均價上漲高達2000元。

　　市場不可避免地再次陷入慌亂之中，剛需恐慌入市、投資客粉墨登場、房主“坐地起價”……很多在年初看來不可能的事再成常態。

　　“很多需求是被地王‘嚇’出來的。”我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉也沒有預料到3月份二手房市場會如此火爆。他對記者表示，土地領域的瘋狂必然會傳導至二手房市場，加之自住、改善性需求依然強勁以及一季度一手房供應量較低，這三個主要因素造成了二手房瘋狂的局面。

　　漲勢兇猛

　　3月份上半月，二手房市場尚處“正常”狀態，日均成交500多套，但到了下旬以后，成交量一路狂飆，連創紀錄。繼3月29日單日成交2040套后，3月30日又成交2273套，創造了北京二手房交易單日成交的最高紀錄。而此前幾天以及3月最后一天，二手住宅簽約套數均日日“破千”，其火爆程度甚至超過2009年同期。

　　如今，用人心惶惶來形容現在的二手房市場實不為過。記者走訪了多家房產中介機構，發現大部分門店的交易報價牌幾乎隔兩天一變，房主們“變臉”的速度讓人咋舌。

　　“現在房主已經不是在‘漲價’，而是在‘跳價’。”雙井富力城一家中介機構的銷售人員對記者說，受CBD東擴的影響，朝青板塊、百子灣板塊、朝陽公園板塊和通州等區域二手房房交易非常活躍，掛牌出售中的二手房業主幾乎每天一個電話，要求上調房價，一天之內，房價每平方米上漲1000元已不是新鮮事。

　　上述中介人士表示，因為屬于CBD東擴輻射區域，加上通州新城的建設，通州的房價上漲趨勢也很明顯，從通州區成交的二手房來看，如今首付40萬元只能買到一居室或者小兩居。

　　同樣的現象出現在望京區域。受“地王”的影響，望京二手房市場亦異常火爆。記者從多家房產中介機構了解到，3月15日，望京“地王”拍出后，周邊不少二手房單價每平方米平均上漲了2000元~3000元。

　　“剛剛接到房主電話，又重新報價了，原先121平方米的房子售價300萬元，剛剛房主又提價到310萬元。”3月31日，鏈家地產國風店銷售人員表示：“這還是我們壓價以后的價格，房主的期待價位是2.6萬元/平方米。”

　　這位人士告訴記者，更離譜的是，相同面積相同戶型的另一套房子，房主已經報價至340萬元一套，差別只是樓層不同。

　　“望京區域的業主甚至期待房價突破3萬元/平方米的那一天。”上述中介人士對記者表示。類似的情況也出現在CBD區域，鏈家地產富力城店的銷售人員告訴記者：“富力城的房子漲到5萬元沒問題。”而目前該項目均價在3.5萬元~4萬元/平方米。

　　房主們的底氣在于，即便“跳價”也難擋一眾搶房者。

　　“市場的有效需求依然旺盛。” 胡景暉說。據其提供的數據，北京市二手房市場供需比創歷史新高，去年同期二手房供需比例只是1∶1.2，尚處較平衡的狀態，但目前二手房供需比例變成了1∶3.33，也就是說，一套房有3到4個人等著買，“部分熱點區域如望京、CBD、通州等區域供需比例已超過1∶8，甚至更多”。

　　記者接觸的多家中介均表示，目前不是二手房價穩不穩的問題，而是房源減少的問題。因為看好未來房價，不少“手中有房，心里不慌”的房主開始惜售，違約現象頻頻出現，即使雙倍賠償也要拿回房源。據21世紀不動產統計，當前業主“跳價”引起的糾紛，占到了二手房交易糾紛約六成。

　　不過，對于這些樂于“跳價”的業主，胡景暉建議：“這種行為很不理性，因為需求還是那些需求，‘跳價’只會導致買方繼續觀望，成交周期延長，最終可能還是要被迫降價出售。”

　　誰是幕后推手

　　事實上，此輪二手房行情暴漲并非偶然。分析者稱，隨著望京、東升鄉、亦莊等幾塊地王的出現，使得一些本來就資金寬裕的投資者減少了對政策的擔憂，繼續入市，迅速帶動了二手房的價格，而這種預期被迅速擴散到了北京的每個區域。

　　根據21世紀不動產的監測數據顯示，望京“地王”拍出后一周內，望京區域二手房價普漲10%以上；CBD東擴規劃公布僅幾天，周邊房價就普漲2000元/平方米。

　　另一個重要原因是，政策并未明顯影響購房者對房價上漲的預期，加之近期新房供應較少，不少開發商捂盤待漲，導致部分需求轉向了二手房市場。

　　“現在購買二手房投資的比較多，從成交量來看，投資客大概占到30%左右。”鏈家地產一位置業經理介紹。

　　在中原地產三級市場研究部總監張大偉看來，這一比例要更高。他表示，目前北京樓市購房者中有3~4成是炒房者，通州等熱點區域已達到5成。

　　一家知名地產企業總經理在接受記者采訪時也表示，現在不僅是二手房，新房的客戶構成也以投資者居多。

　　“現在基本上是負利率的狀態，所以很多人把存款拿出來買房，為了保值。而且高端房源價格上漲的比較快，成交量比較高。”一位房地產估價師說。

　　值得注意的是，由于投資需求交易活躍，導致房價快速上揚，一部分恐慌需求亦跟風入市。

　　縱觀今年以來北京二手房市場的變化，胡景暉表示，今年1月，隨著調控政策的出臺，二手房曾經出現“議價”現象，有些區域的二手房成交價相比去年12月有所下降。春節過后，市場開始回暖，但在此前兩會的輿論環境影響下，市場還相對比較理性。變化始于3月15日后，北京接連誕生三塊地王，很多購房者擔心房價繼續上漲，又被“嚇”出來購房。

　　北京鏈家地產分析師張月持同樣觀點：“現在進入市場中的購房需求有很大一部分是恐慌性購房。”

　　中原地產華北區董事總經理李文杰則表示，現在購房的人們目的非常多樣，除了首套、改善型需求外，更多的是說不清楚目的的購房人群，這部分人擔心樓價大幅攀升，未來購房成本增加，或者擔心自己不能得到應有的樓價上漲帶來的“財產性”收益。

　　“因此現在樓市沒有短期炒樓的，更多的是長期投資的。”李文杰進一步指出，樓市的量價猛漲在中國只能帶來更大的市場不確定性，因此相信政策儲備已經在進行中，或是更猛的信貸緊縮，或是更強的行政干預，因此買房人不要太盲目樂觀，“政府這只看得見的手已經要伸出來了”。

　　正如業界所期待，有知情人士稱，住房和城鄉建設部、國土資源部等部門近期正在密切調研當前的房地產運行市場。北京市政府亦正醞釀一系列樓市新政，其中包括加大公租房、兩限房、普通商品房的供應力度，對戶籍和非戶籍人口的住房需求進行分類管理等，力圖扭轉當前房價過快上漲的局面。