2010年房估師經(jīng)營(yíng)與管理輔導(dǎo)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。

　　(1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段。開(kāi)發(fā)商首先須持計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)文件、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其主管部門(mén)申請(qǐng)用地的函件、工程情況簡(jiǎn)要說(shuō)明和選址要求、擬建方案、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目意向位置的1/2 000或l/500地形圖及其他相關(guān)材料向城市規(guī)劃管理部門(mén)提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)申請(qǐng)，由城市規(guī)劃管理部門(mén)審核后向城市土地管理部門(mén)等發(fā)征詢(xún)意見(jiàn)表。開(kāi)發(fā)商請(qǐng)有關(guān)部門(mén)填好征詢(xún)意見(jiàn)表后，持該征詢(xún)意見(jiàn)表、征地和安置補(bǔ)償方案及經(jīng)城市土地管理部門(mén)蓋章的征地協(xié)議、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，報(bào)城市規(guī)劃管理部門(mén)審核后，由城市規(guī)劃管理部門(mén)下發(fā)《選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)》。

　　(2)申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段。開(kāi)發(fā)商持城市計(jì)劃部門(mén)批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件(使用城市國(guó)有土地時(shí)，需持城市土地管理部門(mén)的拆遷安置意見(jiàn))、1/2 000或1/500的地形圖、《選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門(mén)提出申請(qǐng)。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門(mén)審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

　　(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段。開(kāi)發(fā)商需持城市計(jì)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)、開(kāi)發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目的說(shuō)明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1/500，居住區(qū)1/2 000，其中一份畫(huà)出用地范圍)和設(shè)計(jì)單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料。向城市規(guī)劃管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門(mén)審核后，下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》及用地紅線圖。《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車(chē)位個(gè)數(shù)等。

　　(4)設(shè)計(jì)方案審批階段。開(kāi)發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成不少于2個(gè)方案設(shè)計(jì)，然后持設(shè)計(jì)方案報(bào)審表、項(xiàng)目各設(shè)計(jì)方案的總平面圖(單位建筑l/500、居住區(qū)l/2 000，其中一份畫(huà)出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1/100或1/200)、方案說(shuō)明書(shū)及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門(mén)提出設(shè)計(jì)方案審批申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門(mén)接此申請(qǐng)后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并提出修改或調(diào)整意見(jiàn)。之后，開(kāi)發(fā)商根據(jù)審查意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整修改，再報(bào)城市管理部門(mén)審批。審批通過(guò)后由城市規(guī)劃管理部門(mén)簽發(fā)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書(shū)”。

　　(5)申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。開(kāi)發(fā)商需持由城市建設(shè)主管部門(mén)下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門(mén)審查意見(jiàn)和要求取得的有關(guān)協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議)，向城市規(guī)劃管理部門(mén)提出申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門(mén)接此申請(qǐng)后，將負(fù)責(zé)主持召開(kāi)市政配合會(huì)，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì)簽等工作。最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。