2010年房估師經(jīng)營與管理輔導(dǎo)：房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。

　　(1)開發(fā)項目選址、定點(diǎn)審批階段。開發(fā)商首先須持計委批準(zhǔn)立項文件、開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項目意向位置的1/2 000或l/500地形圖及其他相關(guān)材料向城市規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項目選址、定點(diǎn)申請，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見表。開發(fā)商請有關(guān)部門填好征詢意見表后，持該征詢意見表、征地和安置補(bǔ)償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項目初步設(shè)計方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，報城市規(guī)劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。

　　(2)申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商持城市計劃部門批準(zhǔn)征用土地的計劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件(使用城市國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見)、1/2 000或1/500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

　　(3)規(guī)劃設(shè)計條件審批階段。開發(fā)商需持城市計劃管理部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)、開發(fā)商對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1/500，居住區(qū)1/2 000，其中一份畫出用地范圍)和設(shè)計單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料。向城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及用地紅線圖。《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數(shù)等。

　　(4)設(shè)計方案審批階段。開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計資格的設(shè)計機(jī)構(gòu)完成不少于2個方案設(shè)計，然后持設(shè)計方案報審表、項目各設(shè)計方案的總平面圖(單位建筑l/500、居住區(qū)l/2 000，其中一份畫出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1/100或1/200)、方案說明書及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計方案審批申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計方案并提出修改或調(diào)整意見。之后，開發(fā)商根據(jù)審查意見對設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)“規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書”。

　　(5)申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商需持由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議)，向城市規(guī)劃管理部門提出申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后，將負(fù)責(zé)主持召開市政配合會，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會簽等工作。最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。