2010年房估師經(jīng)營(yíng)與管理輔導(dǎo)：招標(biāo)機(jī)構(gòu)

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商決定采用招標(biāo)方式發(fā)包建筑工程時(shí)，不管是公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)，都需要組織一個(gè)招標(biāo)工作小組，負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中的決策活動(dòng)與日常事務(wù)工作的處理。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜，并向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案;不具備自行招標(biāo)能力時(shí)，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)提供招標(biāo)代理服務(wù)，并與代理機(jī)構(gòu)成立聯(lián)合招標(biāo)工作小組。整個(gè)招標(biāo)過程的活動(dòng)均由招標(biāo)工作小組負(fù)責(zé)組織。

招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì)中介組織。

　　(1)招標(biāo)過程中的決策活動(dòng)

　　1)確定開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包的范圍，即決定建筑工程全過程統(tǒng)包還是分階段發(fā)包，或者單項(xiàng)工程發(fā)包、分部工程發(fā)包、專業(yè)工程發(fā)包。為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的工作效率，開發(fā)商宜采用建設(shè)全過程統(tǒng)包方式發(fā)包。

　　2)確定承包方式和承包內(nèi)容，即確定總價(jià)合同、單價(jià)合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，還是部分包工包料、專業(yè)工程發(fā)包等。對(duì)這些承包方式與承包內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)商通常選擇全部包工包料的總價(jià)合同方式，因?yàn)橥ǔＧ闆r下，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中建筑材料是就地取材的，但對(duì)于有些高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，例如星級(jí)賓館、高級(jí)公寓，其裝飾材料、室內(nèi)設(shè)備則可能需要由國(guó)外進(jìn)口，此時(shí)，由承包商包工包料是不太可能的，開發(fā)商可在簽訂合同時(shí)與承包商商議。

　　3)確定標(biāo)底。

　　4)決標(biāo)并簽訂合同或協(xié)議。

　　(2)招標(biāo)中的日常事務(wù)工作

　　招標(biāo)中的日常事務(wù)工作主要包括下列內(nèi)容：①發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)函;②編制和發(fā)送招標(biāo)文件;③編制標(biāo)底;④審查投標(biāo)者資格;⑤組織勘察現(xiàn)場(chǎng)和解答投標(biāo)人提出的問題;⑥接受并妥善保管投標(biāo)人的標(biāo)函，負(fù)責(zé)為其保密;⑦開標(biāo)、審核標(biāo)書并組織評(píng)標(biāo);⑧談判簽訂協(xié)議或合同。

　　(3)招標(biāo)工作小組組成人員

　　1)決策人員。即開發(fā)商本身或其授權(quán)代表，代表開發(fā)商全權(quán)處理具體事務(wù)。

　　2)專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的專家。包括建筑師，結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)工程師，經(jīng)濟(jì)師、造價(jià)工程師等。由他們負(fù)責(zé)向開發(fā)商或其授權(quán)代表提供咨詢意見，并進(jìn)行招標(biāo)的具體事務(wù)處理。

　　3)助理人員。即決策和專業(yè)技術(shù)人員的助手，包括秘書，資料、檔案管理人員，計(jì)算、繪圖等工作人員。

　　上述人員可以是開發(fā)商自身的工作人員，也可以是開發(fā)商聘請(qǐng)的人員。開發(fā)商可以按照上述人員組成，自己組織一個(gè)招標(biāo)工作小組，即招標(biāo)委員會(huì)。但更好的辦法是委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)委員會(huì)，承辦招標(biāo)的技術(shù)性和事務(wù)性工作，而最終決策仍需由開發(fā)商做出。這種做法可以節(jié)省開發(fā)商大量工作人員，同時(shí)又可利用招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的信息和業(yè)務(wù)聯(lián)系，提高招投標(biāo)工作的效率。