2010年房估師經營與管理輔導：房地產公共設施資料運用

公共設施建設在城市開發中扮演相當重要的角色，其對不動產價值及市場的影響依公共設施類別及特性而不同，所以在產品定位的過程中，需要注意基地附近的公共設施對所規劃項目的影響，如對住宅類型的產品有正面影響的公共設施對所規劃項目的影響，如對住宅類型的產品有正面影響的公共設施有學校、公園、兒童游樂場、車站、廣場等。而相對地，如變電所、下水道等設施對不動產有較負面的影響。

　　在公共設施中，有些用地因尚未開發，并不知道何種用途或規劃什么，因此需深入查詢規劃狀況及開發計劃，并了解該公共設施的確定位置范圍及出入口，諸如車站、市場、停車場等出入口，對住宅的舒適性與秘密性有負面影響，但對店鋪或商場卻是有益。因為商業性質的產品如辦公、商場、店鋪等，相當依賴于公共設施出入口所帶來的人潮，所以項目基地在鄰近相關性的公共設施時，如項目本身規劃的出入口能與車站、廣場的出入口相呼應，對產品價值或經營潛力的挖掘，都能達到事半功倍的效果。但住宅性質的產品面臨上述的公共設施時，則宜采用多元化的產品，例如宜辦宜住類型的套房，為消除因人潮出入所造成的吵鬧與混雜，就要避免開發大面積住宅。公共設施中對一般住宅類型產品的直接影響，大約可區分為兩類別，一是可帶來正面效益的公共設施，如學校、公園、車站、廣場等；一是可帶來負面效益的公共設施，如變電所、大排水道、高架道路、車船場站等。設施的影響也可分為直接影響與間接影響，如公園、綠地、學校等都為直接影響，商場、醫院、機關等為間接性影響，對住宅產品較無強烈的影響效果。來源于考試大。故在利用現有的公共設施時，要取其可塑造的特點加以發揮利用，如項目個案基地面臨公園綠地、廣場、兒童游憩場、學校操場，都有廣大的綠地及視野景觀，在規劃設計時，正面客廳、主臥室都可取其景觀視野，以利于訴求公園景觀的優點，而房型格局就可借助地利優勢，可考慮中大面積的住宅。但在面臨影響較大的負面公共設施，如變電所、高壓電塔、大排水道、高架道路、車船場站等，這些是屬于較吵鬧，潛在危險性高且景觀較差的公用設施，因此在項目策劃、定位過程中除了降低面積，減少單價、總價，以減少因毗鄰負面影響公共設施的對抗性外，規劃設計時應避免正面與負面公共設施的視覺沖突，例如可采取面對面設計，以減少這些負面公共設施的沖擊。城市規劃擬定公共設施用地，在產品定位時則需考慮周邊環境好壞，及既成的生活便利性狀況，并注意公共設施發展方向及趨勢，才能確保置地后產品定位時不致發生始料未及的偏差，影響投資開發的利益，為尚未開發用地確定規劃方案，確保銷售價位水準及順利銷售。