2010年房估師經營與管理輔導：運用交通流量資料的注意事項

（一）流量大對商業的影響。行人多、流量大的地方，商家聚集的意向高。通常商業產品定位可粗分為兩種，一種為全幢作商業使用，這種形態除非是立意特佳的百貨公司，或由財團整體經營外，一般很難有成功的機會。有商場的地理位置不差，但產品定位時全以小面積持分方式出售，結果眾多所有權人無法統一管理，導致商業機能一直無法發揮。第二種方式是1層~3層或更多層作商業使用，樓上是辦公房或公寓，如北京西單高登大廈與西單勸業場。應注意的是人車分道，以及住、商或住、辦的門廳、出入口分離，以免受到商業干擾。

　　（二）流量大對辦公房的影響。流量大的街道的產品因其具備和其他服務性機構的便利性及易于使客戶對其產品形象的認知，因此趨向于規劃為高級辦公大樓。產品定位上常作大面積規劃，一樓給金融機構或其他行業作營業或展示使用。

　　（三）流量大對露臺的影響。基地規劃因受建筑紅線限制，每一樓層常有退縮造成露臺的，但因露臺形狀凹凸，模板難以統一，造成營建成本提高。因此露臺的規劃必須能兼顧容積率利用及銷售可行性。一般而言交通流量大的地點，露臺不宜設在低樓層。

　　（四）流量大對住宅產品的影響。平面流量大的街道，在政府規劃交通發展計劃時，常被列為主要高架快速道路設置的通過地點。但高架道路的完成，使住戶不得不加裝隔音板隔離車流量的噪音。

　　（五）流量大適合商務旅館及休閑俱樂部的設立。近年來由于國內、外的商務游客人口增加，對商務旅館的需求不斷提高。商務旅館的坐落地點都是交通方便處，在銜接高速公路、快速公路附近。

　　交通流量大小對各種產品的影響各有不同，諸如商場的一樓、二樓需要交通流量大、客流集中的地方，但對住宅的安靜舒適要求則有負面的影響，此時除要隔阻噪音外，在產品規劃設計上也需考慮面積大小或格局的調整。如室內活動空間以面向臨路為主，起居用的臥室則以后半部為主，以阻隔因交通流量大所帶來的噪音。其次是各道路車輛流量與行業的經營生存有直接關系，在交通要道常形成商業鼎盛的商業街或某些特定行業及可生存發展的機會。次要干道中，因車流較少，住宅適宜性較高，若能再配合基地退縮保留部分綠地，使車流噪音減低。居住的適宜性可大大提高。