2010年房估師制度與政策輔導: 房地產法制建設

　　一、我國房地產法律體系

　　目前，我國房地產的法律法規體系建設已取得了顯著成績，該體系的構架由法律、行政法規、地方性法規、部門規章、地方性政府規章、規范性文件和技術規范等構成。其中，法律主要有《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《物權法》。城市房地產管理法》，它的頒布實施標志著我國房地產業的發展邁入了法制管理的新時期，這部法律除確立了我國房地產管理的基本原則，還對房地產開發用地、房地產開發、房地產交易、房地產權屬登記等主要管理環節，確立了一系列基本制度。

　　二、房地產相關法律

　　《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《城鄉規劃法》既有分工，又相輔相成。《城市房地產管理法》是“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展”。《土地管理法》是“為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展”。《城鄉規劃法》是“為了加強城鄉規劃管理，協調城鄉空間布局，改善人居環境，促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展”。因此，對于城市建設和房地產業來說，《土地管理法》主要是解決土地資源的保護、利用和配置，規范城市建設用地的征收、征用，即征收農村集體所有的土地以及使用國有土地等問題。

　　《城鄉規劃法》除規定了城市、鎮的發展布局，功能分區，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍，重點是確定規劃區范圍、規劃區內建設用地規模、基礎設施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農田和綠化用地、環境保護、自然與歷史文化遺產保護以及防災減災等內容。

　　《城市房地產管理法》則對如何取得國有土地使用權、房地產開發、房地產交易和房地產權屬登記管理等作出了具體規定。

　　《物權法》是規范財產關系的民事基本法律，調整因物的歸屬和利用而產生的民事關系，包括明確國家、集體、私人和其他權利人的物權以及對物權的保護。《物權法》確定了國家、集體和私人的物權平等保護的原則，確定了物權的種類和內容，不動產登記制度，設立了更正登記、預告登記等。《物權法》的頒布實施，對確認物的歸屬，明確所有權和用益物權、擔保物權的內容，保障各種市場主體的平等法律地位和發展權利，依法保護權利人的物權，發展社會主義市場經濟將發揮重要的作用。

　　三、房地產行政法規(掌握)

　　房地產的行政法規是以國務院令頒布的，主要有：《土地管理法實施條例》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》、《物業管理條例》等。

　　注：《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》，該辦法已于2008年1月15日廢止。

　　四、房地產部門規章 (掌握)

　　房地產的部門規章是以國務院房地產行政主管部門的部長令頒布的，主要有：《房地產開發企業資質管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規定》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《閑置土地處置辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《注冊房地產估價師管理辦法》、《房產測繪管理辦法》、《房屋登記辦法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市房屋修繕管理規定》、《城市危險房屋管理規定》、《城市異產毗連房屋管理規定》、《建筑裝飾裝修管理規定》、《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市廉租住房管理辦法》、《建設部關于納入國務院決定的十五項行政許可的條件的規定》、《房地產估價機構管理辦法》等。

　　注：《城市廉租住房管理辦法》已修正為《廉租住房保障辦法》，自2007年12月1日起施行。2003年12月31日發布的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》(建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局令第120號)同時廢止。

　　此外，還有《房地產估價師執業資格制度暫行規定》、《房地產估價師執業資格考試實施辦法》、《城市房地產市場評估管理暫行辦法》、《關于加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》、《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》、《關于房地產中介服務收費的通知》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》等多項規范性文件，以及國家標準《房地產估價規范》、《房產測量規范》等多項技術規范。