2010年房估師制度與政策輔導: 建設用地使用權的概念和特征

　　第一，建設用地使用權是存在于國家所有的土地之上的物權。建設用地使用權的標的僅以土地為限;而且由于我國城市土地屬于國家所有，農村和城郊土地，除法律規定屬于國家所有以外，屬于集體所有。所以，建設用地使用權只能存在于國家或集體所有的土地上。

　　第二，建設用地使用權是以保存建筑物或其他工作物為目的的權利。這里的建筑物或其他工作物是指在土地上下建筑的房屋及其他設施，如橋梁、溝渠、銅像、紀念碑、地窯，建設用地使用權即以保存此等建筑物或工作物為目的。

　　第三，建設用地使用權是使用國家所有的土地的權利。建設用地使用權雖以保存建筑物或其他工作物為目的，但其主要內容在于使用國家所有的土地。因此，上述建筑物或其他工作物的有無與建設用地使用權的存續無關。也就是說，有了地上的建筑物或其他工作物后，固然可以設定建設用地使用權;沒有地上建筑物或其他工作物的存在，也無妨于建設用地使用權的設立;即使地上建筑物或其他工作物滅失，建設用地使用權也不消滅，建設用地使用權人仍有依原來的使用目的而使用土地的權利。

　　由于人類文明的進步、科學與建筑技術的發展，土地的利用已不再限于地面，而是向空中和地下擴展，由平面而趨向立體化。在這種情況下，理論上有主張采納空間權制度，以促進并規范對空間的有效利用。所謂空間權或稱空間利用權，是指對地上或者地下空間依法進行利用，并排除他人干涉的權利。但是，在建設用地使用權制度中，建設用地使用權人對于土地的利用，并不以地面為限，而包括土地上下之空間。因而土地所有人亦可依據建設用地使用權制度，就地面上下空間的一定范圍為他人設定建設用地使用權。建設用地使用權人也可以在自己的建設用地使用權之上設定次建設用地使用權。所以，建設用地使用權制度應當能夠滿足土地的立體化與多層次利用的需要。我國物權法規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。