09年房產(chǎn)估價師物權(quán)法輔導：處分建設(shè)用地使用權(quán)的合同形式和期限

物權(quán)法解釋：第一百四十四條【處分建設(shè)用地使用權(quán)的合同形式和期限】 第一百四十四條　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應(yīng)當采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。 【解釋】本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人處分建設(shè)用地使用權(quán)的合同形式和期限的規(guī)定。 理解和掌握本條規(guī)定應(yīng)當注意兩個方面： （一）建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當采用書面形式 根據(jù)合同法第十條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，合同應(yīng)當采用書面形式。城市房地產(chǎn)管理法第十四條以及有關(guān)法律法規(guī)中規(guī)定，土地使用權(quán)出讓應(yīng)當采用書面合同。 在合同法理論上，必須采取書面形式的合同屬于一種要式合同，要式合同一般適用于交易復雜、涉及利益巨大的情形。建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之所以必須采用書面形式的要式合同，是因為建設(shè)用地使用權(quán)涉及對土地這一重要自然資源的利用，關(guān)系到國家、社會和用地人的重大利益，要求采用書面形式可以有效地明確權(quán)利、義務(wù)，避免潛在爭議。不僅我國現(xiàn)有法律做了這樣的規(guī)定，其他國家和地區(qū)關(guān)于土地等不動產(chǎn)的交易也都要求采用書面形式。本條規(guī)定不但與我國的現(xiàn)有規(guī)定是一致的，也符合國際通行做法。 （二）建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的使用期限不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限 這也是符合現(xiàn)有法律規(guī)定和國際通行做法的。城市房地產(chǎn)管理法第四十二條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”其他國家關(guān)于地上權(quán)的規(guī)定中也有類似的時間限制。之所以做出這樣的限制，是因為，建設(shè)用地使用權(quán)本身就是一種有時限的權(quán)利，從理論上說，建設(shè)用地使用權(quán)人不可能超出自己的權(quán)利范圍流轉(zhuǎn)權(quán)利。在我國的現(xiàn)實中也不允許用益物權(quán)人這樣擴張權(quán)利，侵害作為所有權(quán)人的國家的利益。所以在建設(shè)用地使用權(quán)期間確定的情況下，建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也必須受到這一期間的限制。