09年房產(chǎn)估價(jià)師物權(quán)法輔導(dǎo)：建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后變更登記

物權(quán)法解釋?zhuān)旱谝话偎氖�五條【建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后變更登記】
 
第一百四十五條　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。

【解釋】本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后變更登記的規(guī)定。

本法第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模�自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”建設(shè)用地使用權(quán)作為重要的用益物權(quán)，不但其取得需要登記，其流轉(zhuǎn)也需要及時(shí)變更登記。否則該流轉(zhuǎn)行為就無(wú)法發(fā)生法律效力，權(quán)利人的利益就得不到充分保障。
《土地登記規(guī)則》第三十四條至第四十七條針對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)變更的不同情況對(duì)變更登記做了規(guī)定，主要包括以下內(nèi)容：
1．國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)，申請(qǐng)變更登記：（1）依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（2）因買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的；（3）房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，在申請(qǐng)變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)。
2．劃撥改出讓。劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)在繳納土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，申請(qǐng)變更登記。
3．企業(yè)入股。企業(yè)將通過(guò)出讓或者國(guó)家入股等形式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，再以入股方式轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在入股合同簽訂之日起三十日內(nèi)，申請(qǐng)變更登記。
4．單位合并、分立。因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起土地使用權(quán)變更的，有關(guān)各方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后三十日內(nèi)或者在接到上級(jí)主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件后三十日內(nèi)，申請(qǐng)變更登記。
5．交換、調(diào)整。因交換、調(diào)整土地而發(fā)生土地使用權(quán)、所有權(quán)變更的，交換、調(diào)整土地的各方應(yīng)當(dāng)在接到交換、調(diào)整協(xié)議批準(zhǔn)文件后三十日內(nèi)，申請(qǐng)變更登記。
6．因抵押而取得土地使用權(quán)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，取得土地使用權(quán)的權(quán)利人和原抵押人應(yīng)當(dāng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分后三十日內(nèi)，申請(qǐng)變更登記。
7．因購(gòu)買(mǎi)房改房而獲得國(guó)有土地使用權(quán)。出售公有住房，售房單位與購(gòu)房職工應(yīng)當(dāng)在縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)登記房屋所有權(quán)之日起三十日內(nèi)，申請(qǐng)變更登記。
8．抵押合同變更，主要是合同主體變更，而使抵押的土地使用權(quán)發(fā)生變化。土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同發(fā)生變更后十五日內(nèi)，申請(qǐng)變更登記。
9．土地使用權(quán)出租合同的變更。土地使用權(quán)出租期間，租賃合同發(fā)生變更的，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同發(fā)生變更后十五日內(nèi)，申請(qǐng)變更登記。
10．因繼承而獲得土地使用權(quán)或者土地他項(xiàng)權(quán)利。依法繼承土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的，繼承人應(yīng)當(dāng)在辦理繼承手續(xù)后三十日內(nèi)，申請(qǐng)變更登記。
11．其他。其他形式的土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生變更之日起三十日內(nèi)，申請(qǐng)變更登記。
現(xiàn)在，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度正在進(jìn)一步發(fā)展完善中。有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后變更登記的規(guī)定，也將隨著登記制度的健全而進(jìn)一步完備。