2009年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法測(cè)試題1

　1.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。

　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　2.在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例：甲成交價(jià)格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元;乙成交價(jià)格 5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余額36萬(wàn)元;丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清：丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)的高低排序?yàn)? )。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　答案C

　　3.建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是( )的價(jià)格。

　　A.扣除折舊后

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)

　　C.客觀(guān)

　　D.建筑物全新?tīng)顟B(tài)下

　　答案BCD

　　4.對(duì)于一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，通常由( )所構(gòu)成。

　　A.土地取得成本

　　B.開(kāi)發(fā)成本

　　C.銷(xiāo)售稅費(fèi)，投資利息

　　D.管理費(fèi)用

　　答案ABCD

　　5.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類(lèi)物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于( )萬(wàn)元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　答案B