2008年房地產估價師《開發經營與管理》模擬試卷9

判斷題
　　1、如果承包合同是固定總價合同，則建安工程費用的變動風險由開發商承擔。
　　A、對
　　B、錯
　　2、在非概率抽樣中，調查者按若干分類標準確定每類規模，然后按比例在每類中選擇特定數量的成員進行調查稱為定額抽樣。
　　A、對
　　B、錯
　　3、目前我國個人住房抵押貸款采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下年初開始，按新的利率規定計算利息。
　　A、對
　　B、錯
　　4、短期內房地產價值可能會下降，但從房地產長期景氣循環規律來看，房地產價格總是呈上升趨勢。故可判定小李購買的商品住宅經過一段較長時間后，其價格應高于其原購價。
　　A、對
　　B、錯
　　5、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大。
　　A、對
　　B、錯
　　6、投資具有時間性，也就是說，從現在支出到將來獲得報酬，在時間上總要經過一定的間隔。這表明投資是一個行為過程，這個過程越短，未來報酬的獲得越不穩定，風險就越大。
　　A、對
　　B、錯
　　7、物業代理雖然幫助買賣雙方迅速地完成交易，但由于收取了相應的代理費用，所以提高了市場交易成本。
　　A、對
　　B、錯
　　8、房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式。房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統。
　　A、對
　　B、錯
　　9、房地產開發的建設過程分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。
　　A、對
　　B、錯
　　10、蒙特卡洛法是房地產開發項目評估過程中進行敏感性分析時常用的方法之一。
　　A、對
　　B、錯
　　11、房地產市場分析是通過信息將房地產市場的參與者與房地產市場聯系起來的一種活動。
　　A、對
　　B、錯
　　12、在房地產市場中，供應數量與價格的關系正好和需求數量與價格的關系相反
　　A、對
　　B、錯

單項選擇題
　　1、如果降低房地產開發過程中的配套費用，則會使商品房的供應( )。
　　A、增加
　　B、減少
　　C、不變
　　D、大幅度減少
　　2、在基礎圖中，±0.00=48.88表示室內地面標高±0.00相當于( )標高48.88米。
　　A、相對
　　B、基礎
　　C、絕對
　　D、首層樓面
　　3、某投資者現借入了一筆資金，年利率11％，按季度計息，一年后應歸還的本利和為1671.93萬元，則投資者借人該筆資金的數量為( )萬元。
　　A、155
　　B、1400
　　C、1500
　　D、1450
　　4、為了降低建筑安裝工程費用的風險，開發商可以采用( )的合同形式。
　　A、固定總價合同
　　B、固定單價合同
　　C、成本加酬金合同
　　D、分包合同
　　5、房地產市場分析的四象限模型中，將房地產市場劃分為( )。
　　A、買方市場和賣方市場
　　B、地區性市場和全國性市場
　　C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場
　　D、投資市場和使用市場
　　6、速動比率是 ()和()的比值
　　A、（流動資產總額－存貨）和流動負債總額
　　B、流動資產總額和流動負債總額
　　C、（流動資產總額－存貨）和負債總額
　　D、流動資產總額和負債總額
　　7、房地產空置率在合理空置率以下，空置率處于上升狀態并逐漸接近合理空置率水平。根據房地產市場的自然周期，該房地產市場處于第()階段。
　　A、一
　　B、二
　　C、三
　　D、四
　　8、某宗地總面積為500平方米，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200平方米，容積率為( )。
　　A、0.4
　　B、2.4
　　C、1.2
　　D、2.5
　　9、按照合同所包括的工程范圍以及承包關系的不同劃分，承包合同的形式有總包合同、開發商直接發包的分包合同和( )。
　　A、成本加酬金合同
　　B、固定單價合同
　　C、獨立承包合同
　　D、分包合同
　　10、在項目評估時，當目標收益率大于財務內部收益率時，則該項目的FNPV( )。
　　A、大于零
　　B、小于零
　　C、等于零
　　D、難以確定
　　11、下列哪項不屬于房地產市場區別于一般市場的基本特征：（）
　　A、市場供給
　　B、市場交易
　　C、市場競爭
　　D、市場價格
　　12、融資過程中的主要成本為( )。
　　A、中介費
　　B、利息
　　C、罰金
　　D、律師費及評估費

13、風險對房地產投資者行為的第一個影響，就是令投資者根據投資風險的大小確定其合理的( )。
　　A、投資規劃
　　B、投資回收期
　　C、投資方向
　　D、投資收益水
　　14、建筑裝飾材料按( )分類，可以分為外墻裝飾材料、內墻裝飾材料、地面裝飾材料、吊頂裝飾材料和室內裝飾材料等。
　　A、建筑裝飾部位
　　B、制造工藝
　　C、化學成分
　　D、力學性能
　　15、物業代理的作用之一，就是通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業人士進行( )。
　　A、市場定位
　　B、有效的引導
　　C、預測
　　D、幫助
　　16、假設整個投資市場的平均收益率為20％，寫字樓投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數是0.3；整個房地產市場的平均收益率為25％，寫字樓投資市場相對于整個房地產市場的風險相關系數是0.8。國家債券的收益率為10％，那么寫字樓投資市場的預期收益率是：()
　　A、22％
　　B、13％
　　C、18％
　　D、14.5％
　　17、一辦公樓現時總預售價為2000萬元，某投資者預付200萬元訂購了該樓宇，一年后竣工交付使用時樓價上漲了15％，則該投資者預付款的收益率為( )。
　　A、50％
　　B、150％
　　C、135％
　　D、25％
　　18、假設房地產業基準收益率為10％，用內插法求取某項目的內部收益率，計算結果如下：i1＝13％，NPV1＝-70；i2=11%，NPV2＝30。則該項目的內部收益率為：
　　A、10％
　　B、11.6%
　　C、10.4%
　　D、11.4%
　　19、在房屋產權產籍管理工作中，( )被用作房產證的附圖。
　　A、房產分幅圖
　　B、房產分丘圖
　　C、房產平面圖
　　D、房產分戶圖
　　20、2005年國家及各地政府相繼出臺“嚴禁炒房”的相關政策，該行為屬政府干預房地產市場的（）原則。
　　A、政策的連續性與協調性
　　B、目標的確定性
　　C、政策的針對性和導向性
　　D、政策的公平性和效率
　　21、市場調查的步驟一般為：
　　A、收集信息
　　B、制定調查內容
　　C、確定問題和調查目標
　　D、報告結果
　　E、分析信息
　　22、我國土地增值稅是對( )行為征收的一種稅。
　　A、轉讓土地使用權
　　B、有償轉讓房地產
　　C、繼承房地產
　　D、贈與房地產
　　23、招標人采用邀請招標方式時，應當向 () 個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者組織發出投標邀請書。
　　A、1
　　B、2
　　C、3
　　D、4
　　24、經營性房地產項目的成本收益率等于( )乘以100％。
　　A、開發商利潤／總開發成本
　　B、正常經營年份的凈經營收入／總開發成本
　　C、開發商利潤／總開發價值
　　D、正常經營年份的經營收入／總開發成本

多項選擇題
　　1、建筑通風系統按動力可分為( )。
　　A、自然通風
　　B、機械通風
　　C、進氣式通風
　　D、排氣式通風
　　2、下列哪些指標屬于盈利能力指標
　　A、速動比率
　　B、財務凈現值
　　C、利息備付率
　　D、投資回報率
　　E、成本利潤率
　　3、房地產開發項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表，基本報表有：
　　A、現金流量表
　　B、項目總投資估算表
　　C、損益表
　　D、資金來源與運用表
　　E、借款還本付息估算表
　　4、標底是招標工程的預期價格，是( )的重要依據之一。
　　A、審核投標報價
　　B、評標
　　C、議標
　　D、決標
　　5、房地產投資過程中的風險管理包括風險的( )。
　　A、識別
　　B、控制
　　C、轉移
　　D、評估
　　6、項目評估中的敏感性分析是分析和預測反映項目經濟效益的( )等主要經濟評價指標對主要變動因素變化的敏感程度。
　　A、財務內部收益率
　　B、總開發價值
　　C、財務凈現值
　　D、總開發成本
　　7、房地產開發項目評估報告中的項目經濟效益評價部分應該包括( )。
　　A、現金流量分析
　　B、風險分析
　　C、資金來源與運用分析
　　D、貸款償還分析
　　8、從投資的角度來看，資金時間價值的大小取決于
　　A、投資額的大小
　　B、通貨膨脹率
　　C、投資利潤率
　　D、風險因素
　　E、投資決策
　　9、物業管理企業的工作內容，基本可以分為( )。
　　A、物業管理
　　B、物業經營
　　C、物業服務
　　D、行政管理
　　10、下列哪些屬于房地產投資的個別風險：（）
　　A、變現風險
　　B、未來的經營收益和費用風險
　　C、持有期風險
　　D、資本價值風險
　　E、機會成本風險
　　11、( )等是影響物業租金收益主要因素。
　　A、公司職員工資水平的高低
　　B、宏觀經濟形勢
　　C、供求關系
　　D、位置
　　12、工程進度計劃管理，通常采用( )法。
　　A、現金流量圖
　　B、橫道圖
　　C、網絡圖
　　D、流程圖

判斷題答案
　　1、B　2、A　3、A　4、B　5、A　6、B　7、B　8、A　9、B　10、B　11、A　12、A
　　單項選擇題答案
　　1、A　2、C　3、C　4、B　5、D　6、A　7、C　8、C　9、C　10、B　11、C　12、B　13、A　14、A　15、B　16、A　17、C　18、B　19、D　20、B　21、C　22、C　23、C　24、B
　　多項選擇題答案
　　1、AB　2、DE　3、ACD　4、ABD　5、ABCD　6、AC　7、ABD　8、BCD　9、BCD　10、BCDE　11、ACD　12、AB