2007年房地產估價師《開發經營與管理》模擬題二

　　1.房地產開發商進行開發項目融資結結構安排時，通常要投入占項目總投資( )的自有資金或股本金。

　　A、15% B、20% C、30% D、40%

　　2.開發商以某一價格出售“物業+健身房會員資格+保齡球館會員資格+游泳池會員資格”時，該價格比這四項各自價格之和低了許多，開發商采用的是( )。

　　A、產品線定價 B、選擇品定價

　　C、補充品定價 D、產品束定價

　　3.某綜合樓總建筑面積為10000㎡，其中可出售的居住建筑面積為7000㎡，可出租的商業建筑面積為1500㎡，剩余建筑面積為附屬設備等用房，該綜合樓的有效面積系數為( )。

　　A、80% B、90% C、85% D、95%

　　4.某開發項目的規劃建設用地面積為5000㎡，如果地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層(其中1-4層為建筑面積相等的裙房，5-17層標準層)，則標準層每層建筑面積為( )㎡。

　　A、882 B、1765 C、1667 D、1538

　　5.某開發商于1999年8月1日獲得開發項目用地的土地使用權，2000年6月1日完成規劃設計，2000年10月1日獲開工許可證，2002年4月1日項目建成并獲發竣工證書，2002年10月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內部收益率時，其計算期為( )。

　　A、1999年8月1日至2002年4月1日

　　B、2000年10月1日至2002年4月1日

　　C、1999年8月1日至2002年10月1日

　　D、2000年10月1日至2002年10月1日

　　6.動態投資回收期是反映開發項目投資回收能力的重要指標，動態投資回收期 與設定的目標收益率 之間的關系是( )。

　　A、 越大， 越大 B、 越小， 越大

　　C、 越大， 越小 D、 與 無關

　　7.某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為( )。

　　A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52%

　　8.a.規劃設計條件通知書、b.建設用地規劃許可證、c.選址規劃意見通知書和d.建設工程規劃許可證。它們在房地產開發過程中的核發順序為( )。

　　A、abcd B、acdb C、cadb D、cbad

　　9.某公司以120萬元購買了150㎡的寫字樓單元用于出租，如果合同租金為每年20萬元，業主需支出的年維修管理費為5萬元，房產稅、營業稅等稅費支出為2萬元/年，則該寫字樓投資的年收益率為( )。

　　A、7.5% B、10.8% C、12.5% D、15.0%

　　10.一般情況下，會計折舊年限、房屋自然壽命和房屋經濟壽命的關系是( )。

　　A、會計折舊年限﹤自然壽命﹤經濟壽命

　　B、經濟壽命﹤會計折舊年限﹤自然壽命

　　C、經濟壽命=會計折舊年限﹤自然壽命

　　D、會計折舊年限≤經濟壽命≤自然壽命

　　11.橫道圖法和網絡圖法在工程管理中常常作為( )的方法。

　　A、質量控制 B、進度控制 C、合同管理 D、成本控制

　　12.某住宅小區規劃建設用地面積為40公頃，容積率為1.40，建筑密度為35%，小區內的道路、廣場用地為6公頃，則該小區的綠地率約為( )。

　　A、40% B、45% C、47% D、50%

　　13.計量估價合同是以( )和單價表為計算報價依據的合同。

　　A、總工程量 B、實測工程量 C、工程量清單 D、最終工程量

　　14.房地產投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為( )。

　　A、超額利潤 B、投資回報 C、內部收益 D、風險補償金

　　15.某投資商欲進行寫字樓置業投資，其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區寫字樓市場相對于整個投資市場的風險相關系數是( )。

　　A、0.57 B、0.74 C、0.80 D、1.04

　　16.某房地產開發項目的財務凈現值大于零，說明該項目的收益率高于( )。

　　A、社會平均收益率 B、通貨膨脹率

　　C、國民經濟增長率 D、項目基準收益率

　　17.某房地產開發商擬投資開發一總建筑面積為6000㎡的寫字樓項目，已知該項目的綜合開發成本為3000元/㎡，項目建成后可出租面積的月租金水平為85元/㎡，如果該寫字樓建筑的可出租面積系數為0.85，經營成本為租金收入的30%，則該寫字樓項目投資的成本收益率為( )。

　　A、23.8% B、20.23% C、19.70% D、18.96%

　　18.當計息周期短于1年時，實際利率與名義利率的關系是( )。

　　A、名義利率大于實際利率 B、實際利率大于名義利率

　　C、名義利率等于實際利率 D、實際利率小于名義利率

　　19.按照租客的意愿及時調整房地產的使用功能，是房地產投資特性中的( )。

　　A、相互影響性 B、適應性 C、不一致性 D、保值性與增值性

　　20.一般來說，標準方差越小，投資風險( )。

　　A、越小 B、越大 C、越難控制 D、越難估算

　　21.如某筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，那么，年名義利率是( )。

　　A、12% B、12.55% C、12.68% D、13.55%

　　22.某物業的月租金收入為10萬元，經營費用占租金收入的50%，年還本付息數額相當于經營費用的1/3，那么，該物業投資的還本付息比率為( )。

　　A、2 B、1.5 C、3 D、1

　　23.對投資項目或投資方向提出建議，是( )階段的主要任務。

　　A、投資機會研究 B、初步可行性研究

　　C、詳細可行性研究 D、項目的評估和決策

　　24.采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用，是( )。

　　A、單元估算法 B、單位指標估算法

　　C、工程量近似匡算法 D、概算指標法

　　25.動態投資回收期是指項目以( )低償全部投資所需的時間。

　　A、凈現金 B、凈收益 C、凈現值 D、財務凈現值

26.在眾多的不確定性因素中，找出對項目經濟評價指標影響較大的因素，并判明其對開發項目投資效益影響的程度，是( )分析的目的。

　　A、盈虧平衡 B、敏感性 C、風險 D、概率

　　27.投資組合是( )的一個有效措施。

　　A、提高投資收益 B、提高市場競爭力

　　C、開拓投資領域 D、規避投資風險

　　28.建筑工程招標文件中，不包括( )。

　　A、工程標底 B、工程數量 C、設計圖紙 D、合同條件

　　29.張先生以10萬元的預付款購買了一套時價為100萬元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時，現房價格漲到了120萬元，那么，張先生預付款的收益率為( )。

　　A、10% B、20% C、50% D、200%

　　30.目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的( )。

　　A、60% B、70% C、80% D、90%

　　31.某房地產開發商在其新建項目的開盤儀式上，承諾對前80名購房者給予20%的價格優惠，這種價格折扣技巧屬于( )。

　　A、現金折扣 B、數量折扣 C、折讓 D、季節折扣

　　32.市場經濟條件下，物業租金水平的高低，主要取決于( )。

　　A、業主希望的投資回報率 B、承租人愿意承擔的費用

　　C、承租人的承受能力 D、同類型物業的市場供求關系

　　33.房地產開發項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的單位是( )。

　　A、開發商 B、承包商 C、監理單位 D、相關的政府部門

　　34.在房地產定價方法中，名牌策略屬于( )。

　　A、成本加成定價法案 B、目標定價法

　　C、認知價值定價法 D、領導定價法

　　35.某物業當前的市場售價為5000元/㎡，其業主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現值之和與當前售價相當。如果折現率為12%，則第一年的租金應該確定為( )元/㎡。

　　A、482.79 B、448.24 C、467.25 D、498.53

　　二.多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案。錯選或多選均不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　1.房地產開發投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費”，包括( )。

　　A、營業稅 B、教育費附加 C、城市維護建設稅

　　D、房產稅 E、土地使用費

　　2.某筆房地產開發貸款的綜合風險度與( )直接相關。

　　A、貸款額 B、企業信用等級 C、自有資金數量

　　D、項目風險等級 E、貸款期限

　　3.按照計價方式的不同，建筑工程施工合同形式分為( )。

　　A、固定價格合同 B、包工包料合同 C、獨立承包合同

　　D、成本加酬金合同 E、計量估價合同

　　4.項目管理的目標就是尋求項目( )的最優均衡控制。

　　A、時間 B、資源 C、質量

　　D、安全 E、成本

　　5.衡量房地產開發企業償債能力的主要指標包括( )。

　　A、存款周轉率 B、利息保障倍數 C、資產負債率

　　D、流動比率 E、速動比率

　　6.通常把大型零售商業物業的輻射區域分為( )。

　　A、主要區域 B、次要區域 C、規劃區域

　　D、衍射區域 E、邊界區域

　　7.在工程建設中，應由承包商承擔并負責保險的風險有( )。

　　A、工程保險 B、工人人身保險 C、第三方保險

　　D、意外保險 E、質量保險

　　8.房屋開發費包括( )。

　　A、建安工程費 B、“三通一平”費 C、拆遷安置補償費

　　D、公共配套設施建設費 E、基礎設施建設費

　　9.依代理委托方的不同，物業代理可以分為( )。

　　A、聯合代理 B、買方代理 C、獨家代理

　　D、賣方代理 E、雙重代理

　　10.按照用途的不同，物業可以分為( )。

　　A、居住物業 B、商業物業 C、工業物業

　　D、出租物業 E、土地

11.按貸款的用途，房地產貸款可以劃分為( )。

　　A、購建房貸款 B、流動資金貸款 C、房地產開發貸款

　　D、房地產經營貸款 E、固定資產投資貸款

　　12.按照融入資金承擔風險和獲得報酬的方式不同，可以將資金融通劃分為( )。

　　A、直接融資 B、間接融資 C、權益融資

　　D、債務融資 E、安全融資

　　13.房地產資產管理的目標是使房地產的價值最大化，具體管理模式包括( )。

　　A、物業管理 B、運營管理 C、設施管理

　　D、資產管理 E、組合投資管理

　　14.下列投資形式中屬于房地產間接投資的有( )。

　　A、房地產開發投資 B、購買房地產開發企業的債券 C、房地產置業投資

　　D、購買住房抵押支持證券 E、購買于房地產投資信托基金

　　三.判斷題(共15題，每題1分。用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.不論投資的風險是高還是低，只要同樣投資的期望收益相同，那么無論選擇何種投資途徑都是合理的。 ( )

　　2.在總承包條件下，分包商由總承包商自行選擇，開發商無權干涉。 ( )

　　3.動態投資回收期指標一般用于評價開發完成后用來出租或經營的房地產開發項目。 ( )

　　4.機會成本是資本在某一段時間內最高和最安全的投資機會的收益。 ( )

　　5.當項目竣工后，由開發商和承包商共同簽發工程竣工證書。 ( )

　　6.資產管理所涉及的范圍比物業管理大，但比設施管理要小。 ( )

　　7.為了及時總結物業經營的狀況，物業管理公司需經常對物業的財務狀況進行評估，并將評估結果向業主委員會報告。 ( )

　　8.對已設定抵押的房屋期權，在抵押期內，開發商可以有條件地進行預售。 ( )

　　9.在用蒙特卡洛法進行風險分析時，其結果的準確性主要取決于對各變量的變化范圍和變化概率估計的準確性。 ( )

　　10.通貨膨脹對房地產投資只有負面影響，沒有正面影響。 ( )

　　11.資金一旦用于投資就不能用于即期消費，所以，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期消費的損失所應得到的必要補償。 ( )

　　12.稅法中規定的有關固定資產投資回收或折舊年限，是根據房地產的壽命周期確定的。( )

　　13.在開發商與承包商之間的各種合同文件的履行過程中，有關工程的洽商、變更等書面文件，優先于合同通用條款。 ( )

　　14.在招標工程交底及答疑時，開發商應該向投標人介紹工程概況、明確質量要求、交待工程標底。 ( )

　　15.如果開發商未按要求提供保險，則開發商可代其投保，并從支付給承包商的款項中扣回開發商支付的保險費。 ( )

　　四.計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點后兩位。)

　　1.某家庭購買一套單價為2800元/m2、面積為120m2的住宅。銀行為其提供了20年的固定利率住房抵押貸款，貸款額度為房價的70%、利率為6%，按月等額償還。另知，從1995年到2001年消費者價格指數依此為100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作為計算通貨膨脹的依據，并假定貸款期限內的年平均通貨膨脹率等于1995年到2001年間的年平均通貨膨脹率，基年為2001年末。

　　問：(1)該家庭的月還款額為多少?

　　(2)若考慮通貨膨脹的影響，銀行所獲月還款額的實際價值(相對于基年)是多少?

　　2.某投資者擬以一次性付款的方式購買價格為1200萬元的一出租公寓20年的經營收益權，用于出租經營。第一年投入裝修費300萬元并完成裝修;第二年開始出租，當年的月租金收入為25萬元，經營費用占租金收入的1/3;此后一段時期內，租金收入和經營費用均以每年5%的比例遞增;從第11年起，租金收入和經營費用穩定在第10年的水平上。若投資者期望的目標收益率為13%，貸款利率為8%，折現率為10%。試列出項目的現金流量表，計算財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該項目是否可行(假設購樓款發生在年初，其他收支均發生在年末)。