估價入門——基本概念

房地產估價，全稱為房地產價格評估。臺灣稱其為“不動產估價”；香港稱其為“物業估價”，都是一個意思。房地產估價，是指專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的一種活動。　　估價目的，是指估價結果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產的價格。房地產估價目的具體可以分為土地使用權出讓、作價入股、房地產轉讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產分割合并、房地產糾紛、房地產拍賣、投資決策及企業各種經濟活動中涉及的房地產估價（如企業合資、合作、聯營、股份制改組、合并兼并等）；估價結果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結果。因為估價目的的不同，相應的估價原則、因素和采用的估價方法就有可能不同。

　　估價時點，是指估價結果對應的日期，或者說，是指估價對象房地產的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。房地產市場是不斷變化的，因此，房地產價格具有很強的時間性，它只能是某一時點的價格。在不同的時點上，同一宗房地產往往會有不同的價格。

　　估價原則，是指估價人員在房地產估價的反復實踐和理論探索中基于對房地產價格形成過程客觀規律的認識，總結出來的一些簡明扼要的在估價活動中應當遵循的法則、標準或應注意的問題。房地產的估價原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則。

　　合法原則：指房地產估價必須符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。

　　最高最佳使用原則：指房地產估價必須在合法條件下以估價對象房地產充分發揮最高最佳效為估價前提。

　　替代原則：指房地產估價必須依據同一市場上具有相近效用的房地產，其價格也應相近的一般原理進行估價。

　　估價時點原則：估價時點又稱評估基準日，是估價對象房地產的估價額所指的具體日期，反映了房地產估價的結果具有很強的時間相關性和時效性。

　　客觀合理價格（或價值），是指基于估價時點，在正常交易情況下（排除非正常或人為因素的影響），某宗房地產為某種估價目的所能實現的價格。房地產估價是估價對象房地產的客觀合理價格或價值的估算和判定，是一種“公平市價”，是為當事人提供的公平可信的價格參考依據；它不等于房地產交易雙方的實際成交價格。需要指出的是，一宗房地產在市場上的實際成交價格，通常會隨著時間的推移和房地產供求關系的變化以及交易雙方的心態等而經常變動。

　　價格影響因素房地產價格水平，是由眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交叉影響匯聚而成的。這是房地產估價的主要難點。估價中一般將價格的影響因素區分為個別因素、區域因素和一般因素三個層次：

　　個別因素是指房地產本身所具有的特點或條件。例如，土地的個別因素有地質、地貌、地勢、地形、日照、通風、干濕，鄰接街道的條件，與市政設施的接近程度等等；又如，房屋的個別因素有結構、類型、式樣、裝修、設備、質量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。

　　區域因素是指房地產所處地區的環境特點。主要有：商業服務業的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市基礎設施的狀況等等。

　　一般因素是指影響所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括經濟因素、社會因素、政治因素和心理因素等等。