房地產估價師考試《案例與分析》解題思路分析一

　　1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結果的影響），價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如參數應選取客觀值，計算折舊時應用有效經過年數和經濟壽命）等。

　　2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。

　　3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。

　　4、改錯：考估價方法在應用中的難點。

　　第一節：問答及單選題：

　　問答題答題技巧：

　　1、解決的辦法是：仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。

　　2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點，在數量上也要有個底。

　　3、條理清楚，論點突出，明顯

　　4、結構清晰：

　　一、房地產估價的技術路線：

　　確定房地產價格內涵和價格形成過程。

　　1、什么是技術路線？路線的三個方面

　　①價格內涵，由目的確定

　　②估價思路，由原則原理確定

　　③估價方法，由估價對象房地產的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數量和質量決定。

　　2、技術路線與估價要求事項的關系？

　　①與估價方法：每種方法都體現了一種技術路線（p6）

　　②與估價對象：估價技術路線反映了估價對象房地產的價格形成過程。

　　③與估價目的：目的決定內涵，從而決定路線。對估價依據、估價所考慮的因素、采用的價值標準及估價方法均有影響。

　　※ a、估價對象實體、權利狀況、區位與價值內涵有密切關系。

　　b、不同類型房地產適用不同的估價方法，有不同技術路線。

　　d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產要在未來狀況規劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產的房地產）

　　④與估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態是不同的。

　　⑤與估價原則：技術路線反映價格形成過程，估價原則體現了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。

　　⑥以上各項在確定技術路線時要全面考慮相關事項。

　　3、估價路線的確定過程：

　　①確定估價的基本事項（對象、目的、時點）；

　　②確定價格內涵（一定要先說清楚）；

　　③選擇適宜方法、途徑

　　④方法應用要點或者需要特殊處理的地方

　　二、價格解釋對價格有爭議、疑惑

　　[（對兩種正確結果分別解釋）哪些是影響價格的因素？從因素入手]

　　①目的不同，價格類型不同；

　　②時點不同，價格不同。（動態價格）<市場環境、供求狀況均要變；估價對象也會變化><期限、成新、房地產狀況>；

　　③交易狀況是否變化<權力束在限制約束下，交易狀況不同>；

　　④估價原則<是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑〉；

　　⑤估價方法<兩個機構評估，不同方法產生價格差異〉

　　三、 資料的搜集。

　　資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關系不同，要有針對性）

　　1、 一般資料：

　　（1） 項目的有關資料：

　　①估價目的（委托方提供）；

　　②委托方基本情況（法人、住址、聯系電話）；

　　③項目有關文件。

　　（2） 估價時點房地產市場狀況的資料：

　　① 一般性的；

　　② 地區性的；

　　③ 本類型房地產資料（商業、特殊物業）

　　（3） 估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況……

　　（4） 估價對象區域條件資料：① 交通。② 環境。③ 繁華程度。

　　（5） 相關法律、法規、政策。

　　2、 不同估價方法應收集的主要資料（四章P191）

　　（1） 市場法：

　　① 交易實例及實例房地產狀況。

　　② 不同交易情況價格差異的資料。

　　③ 房地產價格指數及利率方面的資料。

　　④ 房地產狀況修正的有關技術資料。

　　（2） 成本法：

　　① 土地取得成本方面的資料。

　　② 土地開發和房屋建設方面的資料。

　　③ 管理費用方面的資料。

　　④ 利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。

　　⑤ 建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。

　　⑥ 建筑物的折舊方面的資料。

　　（3） 收益法：

　　① 估價對象房地產或類似房地產經營收益或租賃收的資料。

　　② 估價對象房地產和類似房地產的經營費用資料。

　　③ 折舊、剩余收益年限等資料。

　　④ 報酬率方面的資料。

　　（4） 假設開發法：

　　① 同類房地產市場現有競爭狀況、未來趨勢。

　　② 同類房地產市場售價。

　　③ 同類項目開發周期、開發費用。

　　④ 同類項目開發利潤或收益資料。

　　⑤ 折現率確定的有關資料。