房地產：試論物業經營與商品經營的差異

　　集團在二屆五次職代會報告中，已明確將生產資料貿易、專業市場和現代物流、電子商務列為三大業態重點發展，因此我們有必要加深對三大業態的認識。在此選擇貿易與市場兩大業態抽象地進行分析對比。
　　貿易即商品經營，俗稱買賣，是我們從事商業工作比較熟悉的經濟活動，而市場中的物業經營則是近十年才出現，正慢慢被規范的經濟活動。本人參加工作的前十年大部份時間從事商品經營活動，近十年較多時間接觸物業經營，覺得兩者之間從思維到表現方式都有很大差異。在這里將兩者進行比較分析，試圖在對其差異的認識中找出特殊性和規律性，從中幫助我們得到一些有益的啟示。
　　1．盈利思維不同。商品經營奉行“賺頭蝕尾”，即將盈利能力放在經營過程的最初階段。新貨上市先賺個盤滿缽滿，然后慢慢降價，薄利多銷，貨尾可以蝕讓回籠資金。而物業經營是蝕頭賺尾。我們可以看到許多新開盤的市場（或商場）往往以低價租金吸引經營者入駐，然后隨著市場轉旺，慢慢提高租金。此時承租者由于生意做開、做順，已將主要注意力放在擴大經營上，關心如何賺更多錢，而不太注意和計較慢慢出現的租金變化。
　　2．商品形式和盈利方式不同。商品經營是商品實物的所有權轉移，買賣雙方錢貨兩訖，所有權轉移就意味著交易完成，有進銷差就形成毛利，其商品市場生命期短。而物業經營中的商品則是物業使用功能的附加值，即物業使用權的有限期，有制約的買賣，物業的所有權沒有發生變化，業主收取的租金就是物業使用權交易的毛利。物業使用功能的市場生命期很長。
　　3．定價原則不同。前者通常按進貨價加上經營過程的費用和可以獲取的利潤定售價，這里影響比較大的是進貨成本，而且賣方通常以季節、商品功能等推動市場定價。而后者租金價格通常受買（租）方影響，按市場需求定位，由于物業折舊不多，因此開始定價比較多地考慮日常的經營成本。此外，商品經營中開始定低價會令經營者容易出現虧本，而物業經營只是賺多與賺少的問題。借用股市術語，前者是高開低走，后者是低開高走。
　　4．調(降)價意義不同。兩者因為市場壓力的需要而利用價格的變化進行競爭。在前者調(降)價，通常是商家為了將庫存的某種商品通過降價盡快銷售而退出，以便騰出財力與精力去選擇其它品種的經營，這是一種消極的行為，是一種退的表現。而后者則是通過降價去留住租客，為的是幫助租客不被市場壓力所淘汰，這時可充分體現物業租價在市場中的調節適應作用，是一種互動式的、進的表現，這種暫時的降是為了日后升的需要。
　　5．經營所需的時間和變化頻率不同。這里特指完成每筆交易的時間。前者非常講究時效，強調貨如輪轉，尤其是季節性的商品交易時間越短效益越大。一個出色的商人總想市場出現波動，商機只有在市場變化中才容易出現。而后者追求長遠穩定的收益，所以希望合同的周期長些，若出現租客頻繁變動，每次變動都會因為新客入伙裝修，業主要給免租的裝修期，這會導致整體上的效益下降。同樣，后者追求穩步發展。
　　6．經營風險表現不同。前者的風險主要在商品(除質量問題外)本身是否賣得出去，通常賣不出的責任由商家承擔，可以換貨的例子很少。因此積壓庫存就成為風險，而且還容易出現付出錢收不到貨，或貨不對板和不及時到貨錯過銷售機會的風險。所有這些都影響經營本金，處理不當就出現虧本。而后者的風險是出租物業有否損毀，因為租客可以隨時更換，業主承受暫時性的租金影響，相對物業價值風險小。暫時收不到租金，損失的只是物業單位時間的使用價值，對物業主體本身沒有損失，而且無須擔心物業會被承租者騙走。物業的本（物業價值）不會因暫時的市場變化而虧掉。
　　7．關注的對象和方式不同。兩者同樣關心市場。前者在合同定立之后，經營者比較多關注商品能否及時到貨，質量是否保證及進銷價是否盈利，不太關心購買者對商品的處置。而后者經營業主除關心出租物業有否損壞，更多地關心租用者的經營狀況(交租能力)，甚至設法幫助、善待他們，期望他們在承租場地中創造好的效益。因為租用者才是物業價值的實現者。
　　8．投入方向不同。前者買方投入資金買入商品，將錢投入到別人身上換取自己所需，投入與商品數量有關，大進、大出、大風險。而后者的投入是對物業日常維修、保養，將錢投入到自己身上，對承租者只有得益沒有得利，業主投入是與物業的價值質量有關，大投入、大保險。前者還有投出資金的在途風險。
　　9．評價方式不同。前者比較注重經營的過程，一個新品上市、一個品牌代理、一項促銷活動，每次都轟轟烈烈，上電視、登廣告，通過各種媒體宣傳。最終的經營(效益)結果卻很少為人所知，而且結果不一定理想。因此前者通常是享受(評價)其經營的過程而較少享受其結果。后者因為其過程充滿酸、甜、苦、辣，是一種默默耕耘的累積性工作，平凡而沒有輝煌，但其經營結果(效益)則是充實的，因此享受(評價)結果多于享受過程。前者高調容易體現成績，后者低調才能有業績。
　　10．所使用的資源方式不同。前者需用的資源是資金，只要有足夠的現金流就可以做大銷售，達到好的經營效益。在這里資金是經營的動力，相當于汽車動力所需的汽油。而后者使用的是資產物業，優質物業通過認真經營，就可以帶來優質回報，在這里資金只是經營運行中的潤滑油，不可缺少但無須太多。