房地產估價師考試：房地產基礎知識（九）

　　尾房 
　　又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品房屋的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。 
　　定金 
　　是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。 
　　違約金 
　　違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。 
　　公用面積 
　　房屋的公用面積是指房屋樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 
　　公攤面積
　　商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 
　　（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 
　　（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。 
　　公用建筑面積分攤系數 
　　將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。即公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積／套內建筑面積之和。 
　　標準層 
　　是指平面布置相同的房屋樓層。 
　　平臺 
　　是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由房屋底層地面伸出室外的部分。 
　　走廊 
　　是指房屋套外使用的水平交通空間。 
　　地下室 
　　是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。 
　　半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。