房地產估價師考試：房地產賣點類型（三）

　　未來住宅市場八大賣點
　　長期以來，房地產開發企業都是把特點當賣點推廣。從90年代初到現在，住宅的賣點經歷了三個階段：1995年以前，住宅的賣點主要是位置、交通狀況、價格；1995年之后，主要講品牌、環境景觀、物業管理及小區規模；近期住宅的賣點又主要講智能化、生態、強強聯合等。誰掌握了賣點，誰就可以把握市場。那么未來的賣點又是什么呢？有關專家認為未來住宅市場有八大賣點。 
　　1、國家康居工程： 
　　一個實在的賣點。 
　　國家試點小區經歷了幾個階段：小區試點、安居工程試點、小康試點、康居工程試點等。21世紀中國住宅產業將怎樣發展，一直是國家非常關注的問題。提高住宅品質，實現住宅產業化是今后中國住宅產業發展的方向。康居工程的特點是，國家對小區制定了嚴格標準，由國家為開發商當家，由專家為老百姓把關。由于康居工程是由政府和專家在把關，所以康居工程是一個很好的賣點。 
　　2、住宅品種的開發 
　　一個需要不斷創新的賣點 
　　中國住宅的品種還有待開發和細化。目前商品房種類并不多。按市場常規，產品競爭越激烈，文化含量就越高，具體體現在三個方面：
　　第一，功能多樣化；
　　第二，花色品種多樣化；
　　第三，房型花樣較多。
　　這就要求開發商有前瞻性，請專家設計出有潛在市場的新產品。比爾蓋茨說過，21世紀是爭奪“眼球”的世紀。就房地產開發而言，誰先創造新的產品類別，誰就有了強大關注率，產品就有賣點。 
　　3、環境景觀 
　　一個可以做得更好的賣點 
　　今年，環境被列為老百姓關注的熱點之首。現在的房子如果有“家”無“園”的話，是要被淘汰的。景觀設計應講究“天人合一”，講究建筑與環境統一。 
　　目前景觀設計主要存在五大問題：
　　一、景觀與建筑單體缺乏共同語言；
　　二、景觀設計過分西洋化、雷同化；
　　三、景觀設計過于藝術化、園林化；
　　四、環境景觀缺乏VI識別系統（差異識別）；
　　五、景觀設計缺乏文化的深層認識，使得很多開發商在宣傳時只是宣傳綠化率達到百分之幾十。
　　景觀應該是從建筑中生長出來的，應更多體現地域文化背景。好的景觀設計要有親和力，有親和力才有歸宿感。
　　在現在以大工業為背景的社會里，景觀設計應以“康體”為主遵從三個主要原則：
　　第一，地域原則；
　　第二，使用原則；
　　第三，物美價廉原則。
　　景觀設計還要把握好三個層次：
　　第一，使用功能層次（比如具備適合老人和兒童的使用功能）；
　　第二，審美功能層次；
　　第三，生態層次（講究環保、低耗、節能、高效）。景觀設計為了人的健康和舒適服務。 
　　4、提高社區住宅整體素質 
　　一個不斷需要量化的賣點 
　　小區的整體質量主要表現在四個方面。建筑單體、景觀設計、公建配套與物業管理。其中建筑單體最為重要。老百姓80％的時間是呆在房子里面的，房屋的通風、陽光等，需要量化到住宅設計中去。物業管理也是非常重要的，提供好的物管可以延長住宅使用周期。 
　　5、提高科技貢獻率 
　　一個要不斷追求的賣點 
　　住宅的科技貢獻率主要體現在兩個方面：一是建筑本身科技貢獻，另一方面是物業管理的科技貢獻。現有建材的污染系數是比較高的，使用新的環保材料、用新的工藝、新的設備是未來住宅的賣點。在物業管理方面，要不斷提高科技貢獻水平，使小區智能化配套等適度超前也可以提升住宅的賣點。 
　　6、知情權 
　　一個被忽略的賣點 
　　消法規定，消費者對所買產品享有知情權。而時下有關商品房的投訴最多的是“不知情”。一套住宅價值幾十上百萬，需要開發商提供一份像樣的詳細的產品說明書和質量保證書。賣房應以人為本，買房應以知情為本。開發商應打好“知情權”這張牌，誰說得明白，誰就將搶占先機。 
　　7、保修期的長短 
　　一個比服務的賣點 
　　現在絕大多數開發商對住宅的保修承諾只有3年，房子是一個使用壽命長達70年的產品，3年保修承諾顯然是達不到消費者的要求的。所以無論哪個開發商只要率先承諾延長住宅保修期，提高對住宅的服務水平，誰就能賣得好。 
　　8、成本與管理 
　　一個笑到最后的賣點 
　　住宅的競爭到最后，就是價格的競爭。當住宅的區位、環境、質量、價格都相近的時候，這時市場競爭只有份額的競爭。在這種情況下，成本控制就尤為重要，誰的成本控制得最好，誰就能笑到最后。 
　　住宅的八大賣點也是消費者的八大買點，只要開發商引起足夠的重視，并能從中得到啟示，對指導今后的開發至關重要。