2008年房地產估價師《理論與方法》復習提綱（九）

　　第九章　假設開發法
　　第一節　假設開發法概述
　　一、假設開發法的含義，假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩余法，是將預測的估價對象開發完成后的價值和后續開發建設的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發建設的必要支出和應得利潤來求取估價對象的價值的方法。假設開發法的本質與收益法相同，是以房地產的未來收益(具體為開發完成后的價值減去開發建設的必要支出和應得利潤后的余額)為導向來求取房地產的價值。
　　二、假設開發法的理論依據，假設開發法的理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價值的成本法的倒算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價值;假設開發法中開發完成后的房地產價值已事先通過預測得到，需要求取的是土地價值。假設開發法更深的理論依據，類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余。
　　三、假設開發法適用的估價對象和條件，假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。對于城市規劃尚未正式明確的待開發房地產，難以采用假設開發法，因為在該房地產的法定開發利用前提未確定的情況下，價值就無法確定。在這種情況下仍要估價的可以聽取規則部門或專家意見或參照周邊土地的城市規則設計條件等方式。推測其最可能的城市規則設計條件，然后具此估價，但必須在報告中作出特別提示，將最可能的城市規則設計條件作為估價的假設和限制條件，并說明其對估價結果的影響。
　　運用假設開發法估價結果的可靠程度，關鍵取決于①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產的最佳開發方式②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確判斷了開發完成后的房地產價值。當估價對象具有潛在的開發價值時，假設開發法幾乎是最主要且實用的估價方法。
　　運用假設開發法估價的效果如何，除了取決于對假設開發法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環境，包括：①要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規;②要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策，包括要有一個長遠、公開及穩定的土地供給(出讓)計劃③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫，包括要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單和目錄。
　　假設開發法除了用于房地產估價外，還可以用于房地產開發項目投資分析，房地產開發項目投資分析的目的，是為了給房地產投資者的投資決策，提供依據，假設開發法可以提供的數據有：測算待開發房地產的最高價格;測算開發項目的預期利潤;測算開發中可能出現的最高費用。
　　四、假設開發法的操作步驟
　　1、運用假設開發法估價一般分為下列6個步驟進行：①調查、了解待開發房地產的狀況;②選擇最佳的開發利用方式，確定開發完成后的房地產狀況;③估算后續開發經營期;④預測開發完成后的房地產價值;⑤測算后續開發建設的必要支出和應得利潤;⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。
　　2、(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質;②土地所在城市內的區域的性質;③具體的坐落狀況。(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質和水文狀況等。(3)弄清城市規劃設計條件。(4)弄清將擁有的土地權利。
　　3、選擇最佳開發利用方式，包括用途、規模、檔次等確定。
　　第二節　假設開發法的基本公式
　　一、假設開發法最基本的公式：
　　待開發房地產的價值
　　如果是已經完成工作及相應的支出和利潤，則它們已被包含在估價對象的價值內，不應作為扣除項目。
　　運用上述公式估價，一是要把握待開發房地產的狀況和開發完成后的房地產狀況，二是要把握開發完成后的房地產的經營方式。有出售、出租和營業。
　　開發方式有7種：生地開發為熟地，生地開發為房地產，毛地開發為熟地，毛地開發為房地產，熟地開發為房地產，在建工程續建成房屋，將舊的房地產裝飾裝修成新的房地產。
　　二、按估價對象和開發完成后的房地產細化的公式
　　1、求生地價值的公式
　　(1)在生地上進行房屋建設的公式：生地價值=開發完成后的房地產價值-由生地建成房屋的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得生地的稅費
　　(2)適用于將生地開發成熟地的公式：生地價值=開發完成后的熟地價值-由生地開發成熟地的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發利潤-取得生地的稅費
　　2、求毛地價值、熟地價值、在建工程價值、舊的房地產價值的公式，與上述公式類似。
　　三、按開發完成后的房地產的經營方式細化的公式
　　1、適用于開發完成啟出售的公式： V=Vp-C
　　式中 V——待開發房地產的價值;Vp——用市場法測算的開發完成后的房地產價值;
　　C——后續開發建設的必要支出和應得利潤。
　　2、適用于開發完成后出租、營業的公式 V=VR-C
　　式中 VR ——用收益法測算的開發完成后的房地產價值。

　　第三節　現金流量折現法和傳統方法
　　一、現金流量折現法和傳統方法的定義，房地產開發具有周期長的特點，其開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發完成后的房地產價值等實際發生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發項目。因此，運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值可有如下兩種不同的方式：①采用折現的方式，這種方式的假設開發法稱為現金流量折現法;②采用計算利息的方式，這種方式下的假設開發法稱為傳統方法。
　　二、現金流量折現法與傳統方法的區別：(1)對開發完成后的房地產價值、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統方法中主要是根據估價時的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業期時的數額;而在現金流量折現法中，是模擬開發過程，預測他們在未來發生時所發生的數額，即要進行現金流量預測。(2)傳統方法不考慮各項支出、收入發生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;而現金流量折現法要考慮各項支出、收入發生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值(最終是折算到估價時點上)，然后再相加減。(3)在傳統方法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。所以，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。
　　三、現金流量折現法和傳統方法的優缺點，從理論上講，現金流量折現法測算的結果比較精確，但比較復雜;傳統方法測算的結果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現實中可能不完全如此。這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：①開發經營期究竟多長要估計準確;②各項支出、收入在何時發生要估計準確;③各項支出、收入在其發生時所發生的數額要估計準確。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確地預測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現金流量折現法。在難以采用現金流量折現法時可采用傳統方法。
　　第四節　假設開發法計算中各項的求取
　　一、后續開發經營期，開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的日期，即估價時點，終點是預計未來開發完成后的房地產經營結束的日期。開發經營期可分為開發期和經營期。開發期起點與開發經營期的起點相同，終點是開發完成后的房地產竣工完成的日期。經營期由于開發完成后的房地產的經營方式而具體化，對于出售有銷售期，對于出租和營業的有運營期。銷售期是從開始銷售已開發完成或未來開發完成的房地產到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發完成的房地產，即預售。在有預售的情況下，銷售期與開發期有重合。運營期的起點通常是開發完成后的房地產竣工驗收完成的日期，終點是開發完成后的房地產經濟壽命結束的日期。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重合。
　　估算開發經營期宜先將其分解為各個構成部分，然后分別估算各個構成部分，再將各個構成部分連接起來。開發期的估算相對較容易，但其中前期的估算要相對困難一些，建造期一般能較準確地估算。經營期特別是銷售期通常難以準確估算，因為在估算時要考慮未來房地產市場的景氣狀況。估算開發期的核心是抓住待開發房地產的狀況和開發完成后的房地產狀況這兩頭，然后估計將待開發房地產的狀況開發建設成完成后的房地產狀況所必要的時間。具體的估算方法有：一是根據往后需要的各項工作所需要的正常時間來直接估算開發期，二是采用類似于市場法的方法，通過類似房地產已發生的開發期的比較修正和調整，先分別求取開發完成后的房地產的開發期和待開發房地產的開發期，然后將開發完成后的房地產開發期減去待開發房地產的開發期，再加上的重新接手時間，就得到了開發期。
　　二、開發完成后的房地產價值是指開發完成時的房地產狀況所對應的市場價值。該市場價值所對應的日期，通常也是開發完成時的日期，而不是在購買待開發房地產時或開發期間的某個日期(但在市場較好時考慮預售和市場不好時考慮延期租售的是例外)。
　　開發完成后的房地產價值一般是通過預測來求取。對于銷售的房地產，通常是采用市場法并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結合，即根據類似房地產過去和現在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價而非總價(同市場法中建立價格可比基礎的要求)。
　　對于出租和營業的房地產，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預測其開發完成后的價值，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。收益法就不是一種獨立的方法，而被包含在假設開發法中，成為了假設開發法的一個部分。
　　三、后續開發建設的必要支出和應得利潤主要有：后續開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、取得待開發房地產的稅費。測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是①它們本質上應是預測的未來發生時的值，而不是估價時點時的值②它們是在取得待開發房地產之后到把待開發房地產開發完成后的必要支出和應得利潤，而不包括取得待開發房地產之前所發生的支出及應得的利潤。
　　投資利息和開發利潤只有在傳統方法中才需要預測。應計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發房地產的價值;②取得等開發房地產的稅費;③后續開發成本、管理費用、銷售費用。銷售稅費和開發利潤一般不計息。一項費用的計息期的起點是該項費用發生的時點，終點通常是開發期結束的時點。一般不考慮預售和延遲銷售的情況。未知、需要求取的待開發房地產的價值一般是在估價時點時一次性付清。而其他不是集中在一個時點發生，而是在一段時間內連續發生，通常認為是均勻發生的。
　　四、折現率與報酬資本化中的報酬率的性質和求取方法相同。
　　五、在運用假設開發法估價時，要注意額外的收益或節約的費用。