房地產估價中涉及到的有關稅費問題（一）

　　在應用不動產估價三大方法——比較法、收益法、成本法對房地產進行估價時，經常遇到與估價對象密切相關的一些稅費問題，這其中尤以收益法和成本法最為突出。因此，有關房地產開發、經營、轉讓等經濟活動中的稅費問題也就成為房地產估價師在應用收益法和成本法進行估價時的一個突出問題。　　
　　本文將根據我們在估價中曾經遇到的有關稅費問題進行簡要的分析，并試圖結合房地產估價方法對其進行基本分類和匯總，希望對估價師的估價實踐能有所幫助。
　　一、對“稅費”的基本認識
　　（一）稅費的實質和特征
　　這里所說的“稅”應當是稅收的簡稱，稅收的實質是國家（或者地方政府或者政府有關部門）為了行使其職能，取得財政收入的一種方式，它有三個方面的基本特征：一是強制性，二是無償性，三是固定性。
　　“強制性”——稅收通常以“法”的形式，對征收捐稅加以規定，并依法強制執行。“無償性”——稅款是國家的財政收入，國家既不歸還，也無需支付任何報酬。“固定性”——指在征稅之前，即以法的形式預先規定了課稅對象、課稅額度和課稅辦法等。
　　這里所述的“費”分兩種情況，一種情況是與“稅”相近，如教育費附加、市政建設配套費、耕地占用費、拆遷補償費等，這些“費”與“稅”的實質和特征基本相同或相近；另一種“費”是一種與相關經濟活動有關的交換價格，如建設項目可行性研究費、勘察設計費、招投標費、臨時設施費、工程建設監理費等，這類“費用”的實質是一種正常經濟活動所應有的交易成本，其特征是“個體”的經濟活動不一定全都發生，但從“總體”上看，卻是公開市場條件下公平交易的參照體。
　　（二）稅費與房地產估價的關系
　　我們這里所討論的稅費與房地產估價兩種主要方法——收益法和成本法密切相關。如果把估價對象理解是一種權利，而不僅僅是估價對象實體自身，那么這里所述的稅費就是權利人擁有該項權利或利用該權利創造收益所必須或者應當支出的成本和費用。
　　所以，如果不能全面掌握房地產估價中的有關稅費并恰當運用，那么可能會造成估價結論的聯疵。
　　二、與房地產估價相關的稅法體系
　　稅法是稅收的法律表現形式，稅收則是稅法所確定的具體內容。我國現行稅法體系有七大類：包括流轉稅、資源稅、所得稅、特定目的稅、財產和行為稅、農業稅、關稅。在這七大類稅法中，與房地產估價直接相關的有：流轉稅類：營業稅。
　　資源稅類：城鎮土地使用稅。
　　所得稅類：企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅。
　　特定目的稅類：固定資產投資方向調節稅、城市維護建設稅、土地增值稅、耕地占用稅。
　　財產和行為稅類：房產稅、城市房地產稅、印花稅、契稅。
　　農業稅類和關稅類在大多數房地產估價中很少涉及。與房地產估價有關的稅法體系的分類，表明納稅義務產生的根源之所在，比如營業稅，發生在商品的流通環節，就房地產而言，只要發生房地產的租售行為，其納稅義務也就隨之產生。