房地產基本制度與政策精講班第8講講義

　　五、房屋租賃登記備案
　　《城市房地產管理法》規定“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案”。
　　1、申請簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關部門證明文件到市、縣人民政府房產管理部門辦理登記備案手續。申請房屋租賃登記備案應當提交的證明文件包括：（1）書面租賃合同，（2）《房屋所有權證書》（3）當事人的合法身份證件；（4）市、縣人民政府規定的其他文件。
　　出租共有房屋，還須提交其他共有權人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托人授權出租的書面證明。
　　2、登記備案房屋租賃登記備案包括著審查的含義。房屋租賃審查的主要內容應包括：（1）審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應的條件；（2）審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規允許出租的房屋：（3）審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規定的租賃政策。
　　例題：簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后（ ）日內，持有關部門證明文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。
　　A、30
　　B、60
　　C、90
　　D、120
　　答案：A
　　解析：簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關部門證明文件到市、縣人民政府房產管理部門辦理登記備案手續。
　　六、房屋租金
　　房屋租金是承租人為取得一定期限內房屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟補償。房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。成本租金是由折舊費、維修費、管理費，融資利息和稅金五項組成的；商品租金是由成本租金加上保險費、地租和利潤等八項因素構成的；市場租金是在商品租金的基礎上，根據供求關系而形成的。目前，我國未售公有住房的租金標準是由人民政府根據當地政治、經濟發展的需要和職工的承受能力等因素確定的，仍具有較濃的福利色彩。其他經營性的房屋和私有房屋的租金標準則由租賃雙方協商議定。
　　《城市房地產管理法》規定：“以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。”《租賃管理辦法》中規定：“土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布新的規定時，從其規定。”
　　例題：房屋租金可分為（ ）。
　　A、成本租金
　　B、商品租金
　　C、市場租金
　　D、比較租金
　　E、廉價租金
　　答案：ABC
　　解析：比較租金、廉價租金不是房屋租金的構成部分。
　　七、轉租
　　房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。《租賃管理辦法》規定：“承租人經出租人同意，可以依法將承租房屋轉租。出租人可以從轉租中獲得收益。”承租人在租賃期限內，如轉租所承租的房屋，在符合其他法律、法規規定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同除符合房屋租賃合同的有關部門規定外，還必須具備出租人同意轉租證明。轉租合同也必須按照有關部門規定辦理登記備案手續。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉租雙方協商一致的除外，轉租合同生效后，轉租人享有并承擔新的合同規定的出租人的權利與義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方協商一致的除外。
　　轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止。
　　例題1：（ ）是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
　　A、房屋轉租
　　B、房屋出租
　　C、房屋承租
　　D、房屋批租
　　答案：A
　　解析：這是房屋轉租的概念。
　　例題2：下列關于房屋租賃的表述中，不正確的是（）。（2005年試題）
　　A.將房屋提供給他人從事經營活動屬于房屋租賃
　　B.承租人擅自轉租房屋導致租賃合同的終止屬于自然終止
　　C.承租人經出租人同意，可以將承租房屋轉租并獲得收益
　　D.租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責任是《城市房地產管理法》規定的房屋租賃的必備條款
　　答案：B
　　解析：承租人擅自轉租房屋導致租賃合同的終止屬于人為終止。
　　第二節房地產抵押管理（掌握）
　　一、房地產抵押的概念
　　房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
　　抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款金融機構代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
　　在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
　　例題1：（ ）是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
　　A、房地產抵押
　　B、續建工程抵押
　　C、預購商品房貸款抵押
　　D、在建工程抵押
　　答案：D
　　解析：這是在建工程抵押的概念。
　　例題2：在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產。（ ） （2004年試題）
　　答案：√解析：在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。