房地產(chǎn)基本制度與政策精講班第2講講義

　　3、城市總體規(guī)劃的調(diào)整和修改
　　城市總體規(guī)劃經(jīng)批準后，應當嚴格執(zhí)行，不得擅自改變。當出現(xiàn)某些不能適應城市經(jīng)濟與杜會發(fā)展要求的情況時，就需要進行適當調(diào)整和修改。
　　城市總體規(guī)劃的局部調(diào)整，是指城市人民政府根據(jù)城市經(jīng)濟建設和社會發(fā)展情況，按照實際需要對已經(jīng)批準的城市總體規(guī)劃作局部變更。城市總體規(guī)劃局部調(diào)整的決定由城市人民政府作出并組織進行調(diào)整，報同級人民代表大會常務委員會和原批準機關(guān)備案。
　　城市總體規(guī)劃的修改，是指城市人民政府在實施城市總體規(guī)劃的過程中，發(fā)現(xiàn)總體規(guī)劃的某些基本原則和框架已經(jīng)不能適應城市經(jīng)濟建設和社會發(fā)展的要求，必須作出重大變更。修改城市總體規(guī)劃由城市人民政府組織進行，并須經(jīng)同級人民代表大會或者其常務委員會審查同意后，報原批準機關(guān)審批。
　　例題：修改城市總體規(guī)劃由（ ）組織進行。
　　A、建設部門
　　B.規(guī)劃部門
　　C.城市人民政府
　　D.房管部門
　　答案：C
　　解析：建設部門、規(guī)劃部門、房管部門是不能組織進行修改城市總體規(guī)劃的。
　　4 、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計從
　　城市總體規(guī)劃到控制性詳細規(guī)劃，一般是由政府部門編制和組織方案評選，審定后具有法規(guī)效力，是一種政府行為。房地產(chǎn)投資最終能否成功，取決于時機、地段和建筑質(zhì)量；地段的選擇、建筑內(nèi)容及其布置與規(guī)劃設計密不可分；用地區(qū)位的社會經(jīng)濟條件、政府規(guī)定的用地規(guī)劃設計條件、開發(fā)投資者的建設意圖等因素對詳細規(guī)劃設計都有很大影響，投資決策者需要熟悉城市規(guī)劃管理程序。房地產(chǎn)開發(fā)項目首先要持政府主管部門批準的計劃立項文件，進行項目規(guī)劃申報，經(jīng)城市規(guī)劃主管部門審查同意后，獲取規(guī)劃設計條件通知書。
　　房地產(chǎn)開發(fā)投資者委托編制的修建性詳細規(guī)劃以及建筑設計、市政工程設計等必須符合規(guī)劃設計條件。城市規(guī)劃主管部門要根據(jù)規(guī)劃設計條件對規(guī)劃設計方案進行審查和審批管理；房地產(chǎn)開發(fā)項目要特別注意在符合規(guī)劃設計條件和日照、通風、防災等各項設計規(guī)范要求的基礎(chǔ)上優(yōu)化設計，如遇有重大問題需要調(diào)整規(guī)劃設計條件時，必須向城市規(guī)劃主管部門申請，經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批復獲準后，方可按新的規(guī)劃設計條件調(diào)整規(guī)劃設計。
　　例題：從城市總體規(guī)劃到控制性詳細規(guī)劃，一般是由政府部門編制和方案評選，審定后具有法規(guī)效力，是一種（ ）行為。
　　A、單位
　　B.個人
　　C.政府
　　D.法律
　　答案：C
　　解析：政府部門編制和方案評選，審定后具有法規(guī)效力，不可能是單位、個人行為，也不可能是法律行為，因此，應選C.
　　三、城市規(guī)劃的實施（掌握）
　　城市總體規(guī)劃經(jīng)審批頒布后，即具有法規(guī)效力。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。這是實施城市規(guī)劃應當遵循的基本原則。
　　城市規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內(nèi)容。報建審批管理主要包括對建設項目選址審批核發(fā)項目選址意見書，對城市用地審批核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，對建設工程審批核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。批后管理主要是按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違法占地和違法建設的查禁工作。
　　1、建設項目選址管理
　　國家對于建設項目。特別是大、中型建設項目的宏觀管理，在可行性研究階段，主要是通過計劃管理和規(guī)劃管理來實現(xiàn)。將計劃管理和規(guī)劃管理有機結(jié)合起來，就能保證各項建設工程有計劃并按照城市規(guī)劃進行建設。
　　（1）項目選址意見書的內(nèi)容。建設項目選址意見書的主要內(nèi)容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。
　　（2）建設項目選址意見書審批權(quán)限。建設項目選址意見書，按建設項目計劃審批權(quán)限實行分級規(guī)劃管理。
　　縣人民政府計劃行政管理部門審批的建設項目，由縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；地級、縣級市人民政府計劃行政管理部門審批的建設項目，由該市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；直轄市，計劃單列市人民政府計劃行政管理部門審批的建設項目，由直轄市、計劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；省，自治區(qū)人民政府計劃行政管理部門審批的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區(qū)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；國家審批的大中型和限額以上的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書，并報國務院城市規(guī)劃行政主管部門備案。
　　例題：城市規(guī)劃的實施管理主要是（ ）兩部分內(nèi)容。
　　A、報建審批管理
　　B.網(wǎng)絡管理
　　C.人工管理
　　D.批后管理
　　E、微機管理
　　答案：AD
　　解析：網(wǎng)絡管理、人工管理、微機管理都是不符合題意的。
　　2、建設用地規(guī)劃管理
　　城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴格的規(guī)劃控制是實施城市規(guī)劃的基本保證。
　　（1）核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征收、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。
　　建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上地方人民政府審查批準后，由土地管理部門根據(jù)土地管理的有關(guān)規(guī)定供應土地。
　　在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設用地規(guī)劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回。
　　（2）臨時建設和臨時用地的管理。臨時建設是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡單、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線或其他設施；臨時用地是指由于建設工程施工、堆料或其他原因，需要臨時使用并限期收回的土地。批準臨時建設和臨時用地的使用期限，一般均不超過2年。
　　臨時建設和臨時用地都對城市規(guī)劃的實施產(chǎn)生重要的影響。任何單位和個人需要在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)臨時使用土地或進行臨時建設都應當征得城市規(guī)劃行政主管部門的同意，不得影響城市規(guī)劃的實施。
　　例題：臨時用地的使用期限，一般不超過（ ）年。
　　A.1
　　B.2
　　C.3
　　D.4
　　答案：B
　　解析：批準臨時建設和臨時用地的使用期限，一般均不超過2年。
　　3、建設工程規(guī)劃管理
　　（1）建設工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容
　　1）建筑管理。主要是按照城市規(guī)劃要求對各項建筑工程（包括各類建筑物、構(gòu)筑物）的性質(zhì)、規(guī)模、位置、標高、高度、體量、體形、朝向、間距、建筑密度、容積率、建筑色彩和風格等進行審查和規(guī)劃控制。
　　2）道路管理。主要是按照城市規(guī)劃要求對各類道路的走向、坐標和標高、道路寬度、道路等級、交叉口設計、橫斷面設計、道路附屬設施等進行審查和規(guī)劃控制。
　　3）管線管理。主要按照城市規(guī)劃要求對各項管線工程（包括地下埋設和地上架設的給水、雨水、污水、電力、通訊、燃氣、熱力及其他管線）的性質(zhì)、斷面、走向、坐標、標高，架埋方式、架設高度、埋置深度、管線相互間的水平距離與垂直距離及交叉點的處理等進行審查和規(guī)劃控制。
　　4）審定設計方案。城市規(guī)劃行政主管部門對于建設工程的初步設計方案進行審查，并確認其符合規(guī)劃設計要點的要求后，建設單位就可以進行建設工程的施工圖設計。
　　5）核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。建設工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關(guān)批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證前，城市規(guī)劃行政主管部門應對建設工程施工圖進行審查。建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。
　　6）放線、驗線制度。為了確保建設單位能夠按照建設工程許可證的規(guī)定組織施工，建設工程的坐標、標高確認無誤，城市規(guī)劃行政主管部門應派專門人員或認可的勘測單位到施工現(xiàn)場進行放線，建設工程經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門驗線后，方可破土動工。
　　（2）建設工程的規(guī)劃審批程序
　　1）建設申請。有關(guān)建設單位或個人持法律規(guī)定的有關(guān)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請建設的要求。
　　2）建設申請的審查。城市規(guī)劃行政主管部門對于建設申請進行審查，確定有關(guān)建設工程的性質(zhì)、規(guī)模等是否符合城市規(guī)劃的布局和發(fā)展要求。
　　3）提出規(guī)劃設計要點。在對建設申請進行審查后，城市規(guī)劃行政主管部門應根據(jù)建設工程所在地區(qū)詳細規(guī)劃的要求，提出具體的規(guī)劃設計要點，作為進行工程設計的重要依據(jù)。
　　（3）建設工程的竣工驗收
　　城市規(guī)劃行政主管部門參加建設工程竣工驗收，主要是監(jiān)督檢查該建設工程是否符合規(guī)劃設計要求核準的設計方案。
　　（4）竣工資料的報送
　　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后6個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料。
　　例題1：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后（ ）個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料。
　　A、1
　　B.3
　　C.6
　　D.9
　　答案：C
　　解析：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后6個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料。
　　例題2：城市規(guī)劃管理中的報建審批管理程序依次是（）。（2005年試題）
　　A.核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、核發(fā)項目選址意見書、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證
　　B.核發(fā)項目選址意見書、核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證
　　C.核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、核發(fā)項目選址意見書
　　D.核發(fā)項目選址意見書、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證
　　答案：B
　　解析：城市規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內(nèi)容。報建審批管理主要包括對建設項目選址審批核發(fā)項目選址意見書，對城市用地審批核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，對建設工程審批核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。
　　4、城市規(guī)劃的實施監(jiān)督檢查
　　（1）對建設活動的監(jiān)督檢查
　　1）城市規(guī)劃行政主管部門對于在城市規(guī)劃區(qū)使用土地和進行各項建設的申請，都要嚴格驗證其申報條件（包括各類文件和圖紙）是否符合法定要求，有無弄虛作假的情況等。對于不符合要求的申請，要及時退回，不予受理。
　　2）建設單位或個人在領(lǐng)取建設用地規(guī)劃許可證并辦理土地的征用或劃撥手續(xù)后，城市規(guī)劃行政主管部門要進行復驗，如有關(guān)用地的坐標、面積等與建沒用地規(guī)劃許可證規(guī)定不符，城市規(guī)劃行政主管部門應責令其改正或重新補辦手續(xù)，否則對其建設工程不予審批。
　　3）建設單位或個人在領(lǐng)取建設工程規(guī)劃許可證件并放線后，要自覺接受城市規(guī)劃行政主管部門的檢查，即履行驗線手續(xù)，如若其坐標、標高，平面布局形式等與建設工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定不符。城市規(guī)劃行政主管部門就應責令其改正，否則有關(guān)建設工程不得繼續(xù)施工，并可給予必要的處罰。
　　4）建設單位或個人在施工過程中，城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對其建設活動進行現(xiàn)場檢查。
　　5）城市規(guī)劃行政主管部門應當參加城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)對城市規(guī)劃有重要影響的建設工程的驗收，檢查建設工程的平面布置、空間布局、立面造型、使用功能等是否符合城市規(guī)劃設計要求。如果發(fā)現(xiàn)不符，應視情況提出補救和修改措施，或給予必要的行政處罰。
　　（2）立法機構(gòu)的監(jiān)督檢查
　　1）城市人民政府在向上級人民政府報請審批已經(jīng)編制完成或修改的城市總體規(guī)劃前，必須報經(jīng)同級人民代表大會或者其常務委員會。對于審查中提出的問題和意見，城市人民政府有責任給予明確的解釋或作出相應的修改與完善。
　　2）城市人民代表大會或其常務委員會有權(quán)對城市規(guī)劃的實施情況進行定期或不定期的檢查，就實施城市規(guī)劃的進展情況，城市規(guī)劃實施管理的執(zhí)法情況提出批評和意見，井督促城市人民政府加以改進或完善。城市人民政府有義務在任期內(nèi)全面檢查城市規(guī)劃的實施情況，并向同級人民代表大會或其常務委員會提出工作報告。
　　（3）社會監(jiān)督
　　1）城市規(guī)劃行政主管部門有責任將城市規(guī)劃實施管理過程中的各個環(huán)節(jié)予以公開，接受社會對于其執(zhí)法的監(jiān)督。
　　2）城市中一切單位和個人對于違反城市規(guī)劃的行為和隨意侵犯其基本權(quán)利的行為，有監(jiān)督、檢舉和控告的權(quán)利。
　　3）城市中一切單位和個人對于城市規(guī)劃行政主管部門及其工作人員執(zhí)法過程中的各種違法行為，有監(jiān)督、檢舉和控告的權(quán)利。 轉(zhuǎn)貼于：房地產(chǎn)估價師考試_考試大