房地產估價報告書常見錯誤（二）

　　六、估價方法運用錯誤：
（一）比較法
難點：交易修正
1、 選擇的可比實例描述不清
（1）、交易日期描述不清
（2）、交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等）
（3）、交易的價格描述不清（單價、總價、交易規模、幣種、單位）
（4）、交易房地產狀況不清（現房、期房、結構、裝修等）
（5）、付款方式（一次性、分期）
（6）、交易時可比實例的規模（建筑規模、占地規模）
上述，一點描述不清為一錯點。
2、 選擇可比實例可比性差
（1）、相同地區或同一供求圈內
（2）、用途應相同 中國地產商www.zgdcs.com
（3）、建筑結構相同
（4）、建筑規模應相當
（5）、權利性質應相同（主要是土地）
（6）、交易類型與估價目的應相同
（7）、可比實例交易成交日期與估價時點應接近
（8）、交換價格可修正為正常交易價格
3、 四項修正錯誤：單項修正不超過20%，綜合修正不超過30%；
綜合修正=各項修正幅度絕對值和
只有這樣交易實例才可能修正為正常價格
4、 系數修正方面的錯誤
（1）、修正項目錯誤：
（2）、修正方向錯誤：分子、分母修正顛倒（日期為分子，其它為分母）；修正上下方向調整錯誤；
5、 可比實例房地產狀況的修正應采取交易當時的狀況
6、 交易日期修正時，修正基數沒有采取交易當時的價格水平（主要是匯率選取）
7、 加權綜合處理確定估價結果時，前后矛盾：
交易日期、交易情況接近估價時點，權數應大；區域因素、個別因素較差，權數應小； 轉貼于：房地產估價師考試_考試大