房地產(chǎn)評估及評估業(yè)務(wù)簡談

　　房地產(chǎn)評估主要有資產(chǎn)評估，土地評估，房產(chǎn)評估等幾類。我們主要來探討二手房交易當(dāng)中的房產(chǎn)評估。
　　目前，在深圳的二手房交易當(dāng)中，評估出現(xiàn)的機率非常高，究其原因，是因為深圳買房者貸款的比例占大多數(shù)。
按照銀行規(guī)定，凡是購買二手房要找銀行貸款的都必須有由商業(yè)評估機構(gòu)出具的評估報告，然后銀行根據(jù)評估報告中的評估金額確定貸款金額。雖然有評估機構(gòu)的評估報告，但是銀行還是會對評估報告進行審核，所以銀行往往會有指定的評估機構(gòu)負責(zé)其本行的房產(chǎn)評估，因為房地產(chǎn)評估中會有一定風(fēng)險。
　　一、房地產(chǎn)評估工作可能出現(xiàn)的風(fēng)險
房地產(chǎn)評估工作的成果是以評估報告的形式體現(xiàn)的，房地產(chǎn)評估報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面答復(fù)，是關(guān)于估價對象的客觀合理價值或價格的研究報告。因此，評估報告所給出的是房地產(chǎn)在某一時點的符合客觀的合理的價格，而不是一個實際的成交價，更不是房地產(chǎn)的實際取得成本。因此，評估報告結(jié)果的確定性和評估對象市場價格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評估工作的風(fēng)險性。評估工作在實踐中可能會出現(xiàn)以下風(fēng)險：
１、評估報告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險。估價目的是估價結(jié)構(gòu)的期望用途，是建立最終評估價值結(jié)論的基礎(chǔ)，所以，一旦估價目的確定了，評估價值結(jié)論是與之相映射的，它不因估價報告作用不同而變動。但有時評估委托方出于節(jié)省評估經(jīng)費等原因，總希望一份評估報告能用于各種用途，因此，我們可以設(shè)想當(dāng)一份以轉(zhuǎn)讓價值、保險價值、課稅價值等為估價目的評估報告用于房地產(chǎn)低押貸款參考依據(jù)時，報告提供不恰當(dāng)?shù)男畔ⅲ�就可能造成決策者的判斷失誤。由于評估報告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險，雖然與委托方和報告的使用者有關(guān)，但還是評估師應(yīng)避免和防范的。
２、委托方提供虛假情況的風(fēng)險。雖然我國市場經(jīng)濟已有較大發(fā)展，但不可否認的是一些法規(guī)制度還亟待完善，不誠信現(xiàn)象仍時有發(fā)生，在這種背景下，部分利欲熏心的人為達到其不可告人的目的，不惜向評估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段。如果評估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。如果評估師因此產(chǎn)生較大失誤，就有可能被人認為與委托方同流合污而引發(fā)訴訟。
３、評估原則、程序和方法使用不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定了房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對房地產(chǎn)抵押價值的評估一般應(yīng)采用市場比較法為基準進行評估，替代原理是市場比較法的理論依據(jù)。如何判斷市場的完善性，如何正確選取參照對象，如何對有關(guān)因素進行恰當(dāng)修正等都有賴于評估師按其專業(yè)判斷能力判斷市場是否存在偏差，所采取的程序和方法是否科學(xué)、適用。評估師如果不能遵守評估原則的精神，運用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯誤的評估報告。特別應(yīng)指出的是，有時房地產(chǎn)評估機構(gòu)之間不正當(dāng)?shù)膲簝r競爭，造成了評估成本的不正常壓縮，必然減少評估人員的外勤工作量，影響評估程序的正常實施和評估方法的選擇，這樣很容易造成評估工作缺陷，使評估工作偏差加大，增加了評估工作的風(fēng)險。
４、評估師素質(zhì)的風(fēng)險。評估工作執(zhí)行的好壞，評估報告水平高低歸根結(jié)底取決于評估師自身素質(zhì)水平，評估師素質(zhì)包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、道德素質(zhì)等，評估師的素質(zhì)越高，評估工作風(fēng)險越小，反之，評估工作風(fēng)險就越大。如果評估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)低，就可能出現(xiàn)工作過失、報告誤導(dǎo)，如果評估工作者道德素質(zhì)不過關(guān)，出現(xiàn)欺詐、違約、泄密、濫用評估資格的現(xiàn)象，是可以預(yù)見的。
房地產(chǎn)評估的原則有：
（1） 合法原則
（2） 最高最佳使用原則
（3） 替代原則
（4） 估價時點原則
在估價師評估物業(yè)價值的時候，必須符合以上幾大原則，以保證評估報告的公正性。
在二手房評估中通常有以下幾種評估方法：
（1） 成本法
（2） 市場比較法
（3） 租金收益法
目前在大多數(shù)情況下還是使用市場比較法。
房地產(chǎn)評估流程一般如下：
1. 三級市場交易成功，并且買方需向銀行按揭貸款。
2. 評估業(yè)務(wù)員在得知物業(yè)地址后約客戶到現(xiàn)場實地勘察（查看物業(yè)裝修情況，了解周邊物業(yè)，以及給物業(yè)拍照）。
3. 估價師根據(jù)物業(yè)位置，樓層，以及物業(yè)勘察情況，通過市場比較法來確定物業(yè)實際價格。
4. 在評估報告上由估價師簽名并蓋章，同時蓋上公司的公章。
評估業(yè)務(wù)來源：
1. 銀行
2. 三級市場的地鋪
3. 法院
4. 政府的舊城改造，道路，橋梁建設(shè)等。