成本法估價的認識與思考

　　在房地產估價實踐中，成本法估價的結果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其難于被人們接受，甚至估價師們可能也會因此而懷疑成本法是不是一種有效的房地產估價方法。但是，我們有時又不得不采用成本法來對缺乏市場依據的房地產和特殊房地產進行估價，在某些情況下成本法還可能成為估價所能采用的唯一方法。帶著這些問題，筆者對成本法估價進行了一些思考。
　　一、成本法估價的基礎
　　從價值理論的發展來看，經濟學家是通過產品的生產成本對其價值貢獻的作用入手來探討價值理論的。生產費用價值論認為，商品的價格依據其生產所花費的必要費用而決定。而房地產的價格或價值也是與其開發建設所花費的必要費用相聯系的，在估價中，我們可以通過分析和測算建造房地產的必要支出或成本來判斷房地產的價格。生產費用價值論為成本法提供了理論基礎。
　　在缺乏市場交易時，房地產市場的參與者是通過房地產的成本來認識和理解其價值的，賣方愿意接受的最低價格不能低于其為建造該房地產所花費的代價，買方愿意支付的最高價格不能高于其所預計的重新建造該房地產所需花費的代價。市場的參與者通過成本來認知房地產的價值，提供了成本法能夠被認同的基礎。
　　房地產估價的教科書里一般對認為成本法適用于新近開發的、可以假設重新開發建設的或者計劃開發建設的房地產的估價。可見成本法在理論上對于一切房地產估價都是可用的方法。成本法既適用于房地合一的估價，也適合單獨建筑物或建筑物局部的估價，有時成本法還可用來得出市場比較法和收益法估價中所需要的一些比較修正基礎，例如，市場比較法中，估價對象與實例相比缺少某項設備（如電梯）估價師要對此作出修正，那么增加該設備所需的成本就可作為修正基礎。由此可見成本法運用范圍是相當廣泛的，這是成本法適用的基礎。
　　雖然成本法在理論上可用于一切房地產的估價，但是我們不要忘記房地產的價格是由市場決定的這個事實，而濫用成本法。《房地產估價規范》（以下簡稱《規范》）第5.1.7條指出：“在無市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法為主要的估價方法。”這就告訴我們，對于那些有著大量市場交易案例、有收益資料的房地產估價應采用比較法或收益法作為估價的首選方法，而不能將成本法作為其主要的估價方法，成本法在這種情形下，一般只能是估價的一種次選方法。在估價實踐中，估價師應努力尋找合理使用成本法的實據，即找到使成本法估價結果能準確反映市場價格的數據，而不是為使用成本法而盲目的放棄其他方法的使用。
　　二、成本法中成本的構成內容
　　成本法一般定義為：求取估價對象房地產在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。通常意義上的成本是指生產銷售過程中所花費的代價，包括各種物耗、人力消耗所墊支的資金及墊支資金的代價（利息）。而估價中所稱的成本除了包括通常意義上成本外，還包括為此所付出的代價應獲取的報酬即利潤。因此成本法估價不是求取估價對象的成本，而是通過對其價格形成過程中各種花費（成本）和利潤的分析測算來求取估價對象的價格，或者說成本法是通過模擬估價對象的生產過程求取其價格或價值的方法。
　　使用成本法進行估價，有必要搞清楚房地產價格的構成內容和其內涵實質。《規范》第5.4.2條指出了房地產價格的一般構成內容：“重置價格或重建價格應是重新取得或重新開發、重新建造全新的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和，其構成包括下列內容：1、土地取得費用；2、開發成本；3、管理費用；4、投資利息；5、銷售稅費；6、開發利潤。”房地產的價格從開發建設的角度來看是由成本和利潤構成的，但從估價的角度來看，建造房地產的個別成本和利潤并不一定決定其價格或價值。這是因為：1、房地產的價格或價值是由其效用所決定的，建造房地產的花費只有產生被市場認可的效用時，這種花費才會對價格或價值產生貢獻，才會增加價格或價值。否則，花費再多也有可能不增加價格或價值，甚至減少價格或價值；2、當花費和其產生的效用不匹配時，花費也不會和價格或價值呈等量增減；3、效用所需花費的代價，不是由個別生產花費所決定的，而是由社會的一般平均花費所決定的，也即是說并不是能產生效用的個別花費越多或越少，相應的價格或價值就越多或越少。因此，成本法求取的房地產價格構成內容應該是客觀合理的。對此《規范》第5.4.3條中作了如此說明：“估價中估價對象的重置價格或重建價格的構成內容，應根據估價對象的實際情況，在第5.4.2條列舉的價格構成內容的基礎上酌予增減，并在估價報告中予以說明。” 轉貼于：房地產估價師考試_考試大