房地產(chǎn)估價師《基本制度與政策》復(fù)習(xí)要點
來源:發(fā)布時間:2008-10-07
房地產(chǎn)估價的職業(yè)道德,是從事房地產(chǎn)估價的估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)遵守的行為準則或規(guī)范。房地產(chǎn)估價的職業(yè)道德規(guī)范主要有:
估價人員和估價機構(gòu)不得做任何虛偽的估價,應(yīng)做到公正、客觀、誠實;
估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)保持估價的獨立性,必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù);
估價人員和估價機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對房地產(chǎn)進行估價時,不應(yīng)接受該項估價委托;
估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料,未經(jīng)委托方的書面許可,不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人;
估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標(biāo)準,不得以不正當(dāng)?shù)睦碛苫蛎渴杖☆~外的費用,或降低收費標(biāo)準,進行不正當(dāng)?shù)母偁帲?
估價人員和估價機構(gòu)不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義,不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章。
估價入門--估價程序
明確估價基本事項
包括:
(1)明確估價對象的實體狀況,如對土地,應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號,以及坐落位置用途,面積、形狀等;對房屋,應(yīng)明確它的坐落位置(門牌號碼)、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。
(2)明確估價對象的權(quán)利狀態(tài),如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán),房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確
(3)明確估價對象的范圍,如單純評估土地的價值,或單純評估房屋的價值,或評估一幢房屋中的某個部位等等,都必須明確。
(4)明確估價目的,由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的,其估價結(jié)果往往不同。所以,必須明確委托估價人請求估價的目的是什么,以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。
(5)明確估價時點,某房地產(chǎn)的估價結(jié)果,是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此,必須明確估價時點,如果不確定估價時點,房地產(chǎn)估價是沒有意義的。
(6)明確估價報告交付的日期,交付估價報告的日期一般由委托估價方提出,也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定,一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。
擬定估價作業(yè)方案
主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排,包括對估價作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進度、所需經(jīng)費等的安排,以便于控制進度及協(xié)調(diào)合作。
搜集估價所需資料
由于估價對象和所采取的估價方法的不同,房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說,所搜集的估價資料包括:
(1)產(chǎn)權(quán)資料
(2)房屋建筑資料
(3)市場交易資料
(4)土地資料
(5)法律和規(guī)劃資料。
實地查勘估價對象
實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實,從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進行客觀確認。
選定估價方法計算
在房地產(chǎn)估價中,對房地產(chǎn)價格的計算有多種方法,(如市場比較法、收益法、成本法)。在房地產(chǎn)估價時,宜用兩種以上方法進行評估,以求各估價方法之間的相互補充,印證。但在實踐中,因房地產(chǎn)的種類、所在地的實情、資料的可信程度等因素,多種方法有時并不一定能夠同時并用。在具體選定估價方法時,應(yīng)根據(jù)估價對象具體情況,有條件用市場比較法的,應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法;收益性房地產(chǎn)的估價,應(yīng)選用收益法作為其中一種估價方法;在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法的情況下,可采用成本法作為主要的估價方法。
最終確定估價結(jié)果
對不同估價方法估算出的結(jié)果,應(yīng)進行分析比較;經(jīng)檢查確認無誤后,應(yīng)根據(jù)具體情況,采用算術(shù)平均或加權(quán)平均的方法計算出一個綜合結(jié)果;在這個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上,還應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素,對該結(jié)果進行適當(dāng)調(diào)整,或取整,或認定該結(jié)果,作為最終的估價結(jié)果。
撰寫編制估價報告
估價報告是記述估價過程、反映估價成果的文件,應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)全面性、公正性、客觀性、準確性以及高度的概括性。估價報告應(yīng)記載下列事項:
(1)、估價項目名稱;
(2)、委托方名稱或姓名和住所;
(3)、估價方(房地產(chǎn)估價機構(gòu))名稱和住所;
(4)、估價對象;
(5)、估價目的;
(6)、估價時點;
(7)、價值定義;
(8)、估價依據(jù);
(9)、估價原則;
(10)、估價技術(shù)路線、方法和測算過程;
(11)、估價結(jié)果及其確定的理由;
(12)、估價作業(yè)日期;
(13)、估價報告應(yīng)用的有效期;
(14)、估價人員;
(15)、注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章;
(16)、估價的假設(shè)和限制條件;
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