資金監管為何擋不住房產中介卷款潛逃

■房產中介資金監管問題調查之一
　　仿佛一滴水掉進油鍋里，剛過一段平靜日子的房地產經紀行業又炸開了鍋。
隨著深圳中天置業事件給房產經紀公司帶來的巨大信任危機，其資金地基進一步松動，２０％的深圳房產經紀公司面臨關門，遠在北京的經紀公司也開始坐立不安。
　　１１月１９日凌晨五點，北京我愛我家房地產經紀公司副總裁胡景輝在網上發文，聲稱要給房地產經紀行業正名，呼吁切勿妖魔化房地產經紀行業。僅隔兩天，媒體透露北京中大恒基董事長劉益良被公安部門刑事拘留。有傳言稱劉因為“涉黑”，更有好事者將兩起發生在南北的事件聯系起來。
　　北京鏈家地產副總經理金育松、中原地產華北區董事總經理李文杰紛紛在博客上發文，對房地產經紀行業的前景表示擔憂。
“房地產經紀百強”年年卷款逃跑
房地產經紀行業一直以來就是事故多發地。
　　２００２年，北京恒基無限房地產經紀公司采取“向承租人收取半年以上租金、只支付出租人三個月左右租金”的方式占有大量租金，一年內騙取租金１００余萬元，最終卷款逃逸。公司幕后老板張風還曾在２００１年用別人名字注冊公司“百年恒基房地產經紀公司”，并以同樣的手段詐騙了５０余萬元。
　　２００３年１１月，北京堅石房地產經紀有限公司突然“罷工”，一夜之間“人去樓空”，卷走租金５５０余萬元，受害群眾多達７７０多人，在此之前，堅石公司曾被評為北京市首批“放心中介”之一。
　　２００５年１１月到１２月間，北京佰家房地產經紀有限公司倒閉，并被以“涉嫌詐騙房主房屋租金”的罪名推上法庭。２００７年５月，法院判定公司代表人董雪勇因故意轉移、變賣佰家公司財產，私自藏匿，并使用假名經營其他公司，致使佰家公司在有執行能力的情況下，大量資產流失，無法執行法院生效判決，涉案金額達１４６．７４萬元。值得關注的是，佰家也是２００４年“中國房地產經紀百強企業”之一。
　　２００６年９月，房地產中介“天津匯眾”在市區內２００多家店面突然全部關閉，受其欺騙的客戶數量涉及１０００多個家庭，涉嫌詐騙金額超過３億元。該公司通過代收房款，要求客戶將購房款打到公司賬戶，并將客戶資金挪作他用。
　　２００７年１１月，深圳發生“中天置業”事件，新華社報道被卷走的客戶資金高達１．７億元。公司負責人蔣飛擅自挪用買房人購房款，并以各種方式拖延時間，不支付給賣房人，最終發生卷款潛逃事件。“中天置業”同樣曾被評為�煛叭珖�房地產經紀百強企業”之一。
　　幾乎每隔一年，房地產經紀行業就會經歷一次卷款潛逃事件，被曝光的企業大都會帶著若干個耀眼的光環。而后政府必然出臺種種措施，對其進行調控。但每次暴風驟雨后，經紀行業又都歸于平靜。業內人士認為這種短時間內的陣痛并未能真正觸及到中介行業的根本。
占用客戶資金仍然非常普遍
　　房產經紀行業的風險很早以前就已埋下。
　　“現在開房地產經紀公司的，大多數都是白手起家。”曾經在二手房市場中從業３年的常先生告訴中國經濟時報記者，早年的房地產經紀行業并不被人們認可，創業者大都是從外地進城務工的人員，這些人甚至僅僅高中畢業。“隨便數一下內地的房地產經紀公司老總，本科畢業的沒幾個。”
在許多人的記憶中，經紀公司門店數量增多也就是近四年的事情，不僅滿街都是，而且在各個社區安營扎寨。
　　“那時一些膽子大的人看好這個市場，就開始瘋狂擴店，每開一個店都需要一次性支付幾萬元的費用，但當時大家都不會去考慮錢的問題。”現在在北京通州區經營兩家門店的張先生對當時的情形記憶猶新，２００３年時他在一家房地產經紀公司當業務員。
　　“現在北京市場上的幾家大經紀公司，沒有一家不是在２００３年左右開始瘋狂擴店的，到２００５年，市場已經形成一定格局。”張先生在２００５年底創辦現在的公司，他認為自己錯過經紀行業發展的黃金階段，“那時市場客戶的錢源源不斷，彎腰就能揀到錢。”
正　　因為錢來得容易，經紀公司并不指望銀行的貸款，占用客戶資金的現象非常普遍。“這種現象到現在依然存在，只是不再像之前那樣多，特別是在政府的宏觀調控下，部分經紀公司縮回伸向客戶交易金的手，即便如此，沉淀在經紀公司賬戶中的現金依然非常可觀。”常先生說。
　　“據我了解，北京市場通過資金監管成交的房子不到一成，按照去年７萬６千套的成交量，將近７萬套房子的資金都存留在經紀公司手中，即使平均售價１００萬元，沉淀的資金也有７０００億。”他說。
脆弱的資金鏈
　　即便房地產經紀公司卷走的錢不多，影響到的社會個體數量也遠超其它行業，專家認為對房地產經紀行業在資金鏈條安全性上的要求應當高于其它行業。
　　“房地產經紀行業的公司都有兩條資金鏈，一條是自有資金，還有一條是客戶的錢。以前大部分都是客戶的錢，現在政府監管嚴了，部分客戶資金必須走資金監管，所以客戶的錢少了。”北京順馳房地產經紀公司企劃部經理門大偉將兩條資金鏈比喻成兩條河，一條河干了另一條就會補水，如果有一天補給跟不上就極易發生斷裂的危險。
　　事實上，近年來發生卷款潛逃事件的經紀公司大部分均因挪用客戶資金應急，最終導致資金鏈條斷裂所致。最初的幾起事件中，經紀公司均從事有虧損的其它業務，而最近的這一起，直接誘因是樓市走低。
　　“房地產經紀行業的運營成本很高，一個中等規模門店每月的最低開支最少要１０萬，北京市的大型中介公司門店都在５００家以上，他們每月的最低運營成本５０００萬元，還不包括廣告和人員開支。如果盈利不能保證支出，這個公司就處在危險境地，而這直接取決于市場的好壞。”張先生給記者算了這筆賬，他據此認為規模越大的公司越容易在市場低迷時出現問題。
　　顯然，對于正處在發展初級階段的房地產經紀行業，要想維持“大體量”公司的運作，僅僅依靠創業初期積累的資金遠遠不夠，從成熟企業的運營模式來看，他們并未完成資本的原始積累。
資金監管缺乏執行力
　　房產經紀行業最早設立的準入門檻僅為開辦經紀公司必須有四名員工具備北京市經紀人資格。２００４年，從事房屋租賃代理業務的房地產經紀公司須交納租賃代理保證金６０萬元。２００７年新申請從事房屋租賃代理業務的房地產經紀機構，除了需要交納６０萬元租賃代理保證金外，注冊資本不能低于１００萬元，從業年限不低于３年；而在開辦經紀公司的要求上，依然執行最初的標準。在許多人看來，相比北京的房價，門檻設置有點過低。
　　“行業的準入門檻和政府監管就像翹翹板的兩端，如果門檻低，就必須加強政府的監管。”國務院發展研究中心社會發展部副部長林家彬在接受中國經濟時報記者采訪時表示，對風險較高的行業，更應當執行嚴格的監督制度，資金監管應當嚴格執行。但從各地發生經紀公司卷款潛逃事件的頻率來看，實施效果并不明顯。
　　了解到，自２００６年底建設部發文要求各地在房地產經紀行業實施資金監管政策以來，大部分地區都沒有對資金監管政策進行嚴格的執行和操作，其制定的實施細則中模棱兩可的選擇太多。
“　　在香港，經紀公司不能從事資金監管業務，一旦買賣雙方達成購房協議，剩下的貸款、資金劃轉都交給第三方辦理，其中銀行和資金擔保機構承擔著資金監管的責任。”曾在香港從事多年房地產經紀工作的葉先生告訴記者，內地的銀行雖然承擔著資金監管執行機構的職責，但缺乏執行動力。因為“銀行并不能從資金監管中得到好處。”
　　“行業的管理者應當采取鼓勵措施，激發政策執行機構的積極性。”林家彬認為政府應當給從事資金監管的相關機構一定的“好處”，實現其權利與義務的平衡。
　　“房地產經紀行業正處在發展的初級階段，更應該嚴格控制行業風險，相關的政策需要落到實處。另外，為了盡量減少消費者的損失，可以考慮建立旨在保護消費者的、要求房地產經紀公司加入的強制性商業保險。”林家彬建議。 轉貼于：房地產估價師考試_考試大