房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)研究模式操作程序

第1操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目研究對(duì)房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)

第2操作環(huán)節(jié)：更新房地產(chǎn)研究理念

第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)研究模式設(shè)計(jì)

第4操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目策劃研究模式設(shè)計(jì)

第5操作環(huán)節(jié)：建立項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系

使用說明

貝爾實(shí)驗(yàn)室每年研發(fā)經(jīng)費(fèi)高達(dá)驚人的數(shù)十億美金。中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的研發(fā)經(jīng)費(fèi)從投入比例而言，也是低得驚人。除此之外，能否掌握專業(yè)的實(shí)戰(zhàn)研究模式，也是決定戰(zhàn)略領(lǐng)先的關(guān)鍵所在。《房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)研究模式專業(yè)操作手冊(cè)》詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究模式與基本操作程序。

第1操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目研究對(duì)房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)

1．房地產(chǎn)項(xiàng)目研究的科學(xué)細(xì)分

客戶需求的研究

規(guī)劃設(shè)計(jì)研究

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

項(xiàng)目策劃研究

研究理念的創(chuàng)新

客戶需求的研究

全程介入營(yíng)銷策劃的研究

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系的研究

2、項(xiàng)目研究對(duì)獲利的貢獻(xiàn)

如果說對(duì)市場(chǎng)的困惑與迷惆要求我們通過市場(chǎng)研究去解答，那么，無數(shù)血與淚的教訓(xùn)逼迫我們不得不去研究市場(chǎng)。根據(jù)98年規(guī)劃國(guó)土局統(tǒng)計(jì)結(jié)果，深圳市至明年年底的積壓商品房面積達(dá)到了332.38萬平方米。根據(jù)初步調(diào)查，在這些積壓樓盤中，70％按樓盤主要積壓原因是定位不當(dāng)。定位不當(dāng)?shù)男问蕉喾N多樣：有在城市快速干道邊建高檔大戶型住宅的，有在毫無資源特色的城市中心地塊建豪宅的，有在只能容納建一棟高層的巴掌地塊建全復(fù)式家宅的，有認(rèn)為采用了一些現(xiàn)代通信和監(jiān)控設(shè)備就是豪宅的……但是他們一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是沒有很好地研究市場(chǎng)，許多發(fā)展商完全憑心血來潮決定項(xiàng)目，在項(xiàng)目開始階段就已經(jīng)鑄成大錯(cuò)。正確的房地產(chǎn)研究能給房地產(chǎn)公司創(chuàng)造巨大的利潤(rùn)。深圳市就有非常典型的例子。明年初，皇崗口岸一個(gè)樓盤的售伙比相鄰樓盤要高2000元／平方米以上，其主要原因是看準(zhǔn)了建設(shè)地鐵的時(shí)機(jī)，在銷售上主抓香港市場(chǎng)，該樓盤不但售價(jià)高，而且銷售水平也大大高于周邊樓盤，開售3天內(nèi)即銷售200余套，在日趨疲軟的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)極為罕見。

第2操作環(huán)節(jié)：更新房地產(chǎn)研究理念

步驟A：確立市場(chǎng)研究的戰(zhàn)略地位

無數(shù)的教訓(xùn)已經(jīng)使許多發(fā)展商認(rèn)識(shí)到了市場(chǎng)研究的重要性，但這種急于了解市場(chǎng)的心態(tài)與他們對(duì)市場(chǎng)研究認(rèn)識(shí)的粗淺和行動(dòng)的軟弱，卻形成鮮明的對(duì)比。少數(shù)發(fā)展商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了必須對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行科學(xué)的、系統(tǒng)的調(diào)查，在市場(chǎng)調(diào)查中開始引入科學(xué)的調(diào)查理論。有些還與專業(yè)調(diào)查公司合作，通過專業(yè)的抽樣調(diào)查和小組座談方式等了解客戶需求。

步驟B：房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)研究的步驟：

a、尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)。通過中長(zhǎng)期市場(chǎng)研究和區(qū)域市場(chǎng)潛力研究，對(duì)企業(yè)在房地產(chǎn)方面的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略如發(fā)展區(qū)域、發(fā)展產(chǎn)業(yè)類型提供參考意見；對(duì)近期的開發(fā)計(jì)劃，土地儲(chǔ)備計(jì)劃、儲(chǔ)備土地類型、區(qū)域提供參考意見。
b、輔助項(xiàng)目定位。通過分析預(yù)測(cè)區(qū)域市場(chǎng)供求關(guān)系、分析細(xì)分市場(chǎng)需求特征、評(píng)估區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等研究，為項(xiàng)目定位提供參考意見。正確的市場(chǎng)定位能大大降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

C、研究評(píng)估具體市場(chǎng)策略的可行性。房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，開發(fā)過程中的每一項(xiàng)決策都牽涉到大量的投資，由于房地產(chǎn)開發(fā)的長(zhǎng)周期特性和不可逆性，又導(dǎo)致決策帶有很大的風(fēng)險(xiǎn)。通過科學(xué)的房地產(chǎn)研究，為這些決策建立科學(xué)的支持，能避免這些決策的隨意性，縮小房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

如以下一些需通過市場(chǎng)研究提供決策支持的例子：

新戶型的市場(chǎng)接受性；

住宅智能設(shè)備的投資對(duì)促進(jìn)銷售有多大作用；

項(xiàng)目定價(jià)的合理性；

市場(chǎng)促銷策略的有效性；

廣告訴求點(diǎn)的有效性；

包裝及廣告方案的合理性。

步驟C：客戶需求研究

客戶需求是住宅項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)，客戶需求內(nèi)容的判斷正確與否是住宅項(xiàng)目成敗關(guān)鍵。

a、客戶定位—一明確住宅樓盤是為哪個(gè)價(jià)格區(qū)間的客戶開發(fā)。

b、需求定型—一研究設(shè)定價(jià)格區(qū)間內(nèi)客戶對(duì)住宅需求的具體內(nèi)容。

C、項(xiàng)目定板—一滿足客戶需求方案的創(chuàng)造性策劃、效益預(yù)測(cè)的分析以及比較

第4操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目策劃研究模式設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)確定了住宅項(xiàng)目的基本參數(shù)。開發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制能力的強(qiáng)弱，決定了能否以準(zhǔn)確、有效和創(chuàng)新的方式來滿足客戶的住宅需求。

包括以下5點(diǎn)

1. 能夠選擇正確的規(guī)劃設(shè)計(jì)合作伙伴

2. 能保證客戶需求內(nèi)容在規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中得到體現(xiàn)

3. 能激勵(lì)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)采用創(chuàng)新手法

4. 能保證住宅項(xiàng)目成本得到有效保障

5. 能保障根據(jù)客戶需求和市場(chǎng)形式變化而靈活調(diào)整

第1操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目研究對(duì)房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)

第2操作環(huán)節(jié)：更新房地產(chǎn)研究理念

第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)研究模式設(shè)計(jì)

第4操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目策劃研究模式設(shè)計(jì)

第5操作環(huán)節(jié)：建立項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系

使用說明

貝爾實(shí)驗(yàn)室每年研發(fā)經(jīng)費(fèi)高達(dá)驚人的數(shù)十億美金。中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的研發(fā)經(jīng)費(fèi)從投入比例而言，也是低得驚人。除此之外，能否掌握專業(yè)的實(shí)戰(zhàn)研究模式，也是決定戰(zhàn)略領(lǐng)先的關(guān)鍵所在。《房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)研究模式專業(yè)操作手冊(cè)》詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究模式與基本操作程序。

第1操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目研究對(duì)房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)

1．房地產(chǎn)項(xiàng)目研究的科學(xué)細(xì)分

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