房地產估價規范條文說明5

6 不同估價目的下的估價
6．1 土地使用權出讓價格評估
6．1．1 本條對土地使用權出讓價格評估的依據作了規定。
土地使用權出讓有協議、招標和拍賣3種。土地使用權出讓價格是指在政府土地使用權出讓市場上形成的價格。
土地使用權出讓價格評估的依據有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，以及當地制定的實施辦法和其他有關規定。
6．1．2 本條對土地使用權出讓價格評估應當采用的價值標準作了規定。
采用公開市場價值標準是指評估出的客觀合理價格或者價值應當與估價對象在公開市場上最可能形成或者成立的價格-致。公開市場的涵義參見本規范第2．0．7條。
6．1．3 本條規定了土地使用權出讓價格評估宜采用的估價方法。估價人員應選用本條規定的估價方法對土地使用權的出讓價格進行評估。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第12條“采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價”的規定，土地使用權出讓的估價結果不得低于按照國家規定所確定的最低價，通常不低于按照土地的基礎設施完備程度、平整程度等所對應的正常成本價格。
6．2 房地產轉讓價格評估
6．2．1 本條對房地產轉讓價格評估的依據作了規定。
房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。其他合法方式主要包括下列行為：
1 以房地產作價人股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；
2 一方提供土地使用權，另-方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；
3 因企業被收購、兼并或者合并，房地產權屬隨之轉移的；
4 以房地產抵債的；
5 法律、法規規定的其他情形。
房地產轉讓價格是指轉讓房地產時形成的價格。房地產轉讓價格評估的依據有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》，以及當地制定的實施細則和其他有關規定。
6．2．4 本條對涉及劃撥土地使用權的房地產轉讓價格評估作了規定。因為劃撥土地使用權轉讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規對此有比較嚴格的限制。劃撥土地使用權轉讓一般須經土地管理部門批準，并須補交地價或以土地收益折抵。因此，本條規定以劃拔方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應當符合國家法律、法規的規定，其轉讓價格評估應當另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并且注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。
6．3 房地產租賃價格評估
6．3．3 采用成本法評估房地產租賃價格時，房地產租金構成為：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤。
6．4 房地產抵押價值評估
6．4．2 雖然房地產抵押價值評估時希望了解的是當抵押人不履行債務、抵押權人依法以提供擔保的房地產折價或者拍賣、變賣該房地產時，該房地產所能實現的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值，但由于這種預期價值評估難以準確把握，實際評估的抵押價值是房地產設定抵押權時的價值。
6．4．3 本條規定首次抵押的房地產的抵押價值應為該房地產的價值，即為該房地產未受抵押權約束條件下的價值；而房地產再次抵押時，由于受首次抵押后產生的他項權利的影響，該房地產的擔保價值受到制約，因此本條又依據《中華人民共和國擔保法》規定，再次抵押的房地產的抵押價值為該房地產的價值大于已擔保債權的余額部分。即該房地產再次抵押的抵押價值不得超過該房地產價值與它已擔保債權價值的正值算術差。
6．4．4 本條規定以劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應當扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，即：抵押價值＝設想為以出讓方式取得的土地使用權連同地上建筑物的價值-預計應繳納的土地使用權出讓金數額。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。這樣，通過預先考慮處置抵押物時因涉及劃撥土地使用權而須補交土地使用權出讓金，從而保障抵押權人的利益。
6．5房地產保險估價
6．5．3，本條對保險價值、保險金額的涵義作了說明。《中華人民共和國保險法》第39條規定：“保險金額不得超過保險價值；超過保險價值的，超過的部分無效。”
6．6 房地產課稅估價
6．6．1 房地產課稅估價，由于量大面廣，在國外是房地產估價中的重要組成部分。根據國外的經驗，課稅估價由于要遵循相關稅收法規、條例，涉及到社會公眾廣泛的利益與權益，因此可由政府公務員中的房地產估價人員進行，也可由政府委托信譽較好的社會房地產估價機構進行。
6．6．2 目前各主要稅種涉及的房地產估價業務的注意事項如下：
l 為課征營業稅而進行的估價，因只涉及到銷售房地產的價格出現異常的情況，目前在全國范圍內還較少涉及。核定營業額實際就是核定納稅人的房地產銷售收入，而該房地產銷售收入應與對該房地產客觀合理價格或價值的估計比較接近。因此，為課征營業稅而進行的房地產估價，與為轉讓房地產而進行的房地產估價類似。
為課征營業稅進行的估價，應以《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》為依據。營業稅的計稅依據為營業額。
根據規定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產的價格明顯偏低又無正當理由的，主管稅務機關可按納稅人當月銷售的同類不動產的平均價格，或納稅人近期銷售的同類不動產的平均價格，或成本加一定利潤，核定其營業額。
2 關于城鎮土地使用稅的征收標準和計算方法，各級政府均制定有相關的條例或實施細則，估價人員只須明確估價對象所處的土地等級(通常有關實施細則中都制定了相關的城市土地等級劃分方案)，從實施細則中查出每平方米土地面積的年征收數額，就可計算出應繳納的城鎮土地使用稅數量。對于尚未劃分土地等級的城市，此估價任務主要是合理地對土地進行定級。
為課征城鎮土地使用稅進行的估價，應以《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》和當地制定的實施細則為依據。在此估價中，主要是合理地劃分土地等級。
3 為課征土地增值稅進行的估價，應以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》為依據。土地增值稅的計稅依據為土地增值額。土地增值額＝轉讓房地產所取得的收入-扣除項目金額。
土地增值稅估價的關鍵是土地增值稅扣除項目金額的估算。但對于納稅人申報的轉讓房地產所取得的收入明顯低于市場價格又無正當理由的，應對其轉讓價格進行評估，核定其轉讓房地產所取得的收入。
4 依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，房產余值是房產原值一次扣除一定比例(一般為30％)后的余額，按房產余值征收的稅率為1．2％，適用于企業出租或自用房產的房產稅征收；租金指實際獲得的毛租金收入，按租金收入征收的稅率為12％，適用于事業單位出租房產的房產稅征收。
為課征房產稅進行的估價，應以《中華人民共和國房產稅暫行條例》和當地制定的實施細則為依據。房產稅的計稅依據為房產余值或租金收入。
5 為課征城市房地產稅進行的估價，應以《城市房地產稅暫行條例》和當地制定的實施細則為依據。城市房地產稅的計稅依據為房價或租金收入。
6 為課征契稅而進行的估價，-般發生在房地產的權屬發生轉移或變更時，當申報納稅的成交價格與房地產實際價值有較明顯差異時，應按房地產轉讓的估價方法，評估其客觀合理價格或價值，并以此作為征收契稅的依據。對于房地產贈與和交換時課征契稅的估價，也應采用公開市場價值標準對該房地產的市場價格或交換差價進行評估。
為課征契稅進行的估價，應以《中華人民共和國契稅暫行條例》和實施細則為依據。契稅的計稅依據為成交價格(國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣行為)、市場價格(土地使用權贈與、房屋贈與行為)和交換差價(土地使用權交換、房屋交換行為)。
6．7 征地和房屋拆遷補償估價
6．7．1～6．7．6 征地和房屋拆遷補償估價，是政策性很強的一項估價工作。除國家以法律、規章的形式制定有補償標準外，各個城市均制定有實施細則，詳細規定了補償的范圍、補償標準、支付方式等。估價人員在從事此類估價時，首先要掌握國家相關法律、法規和政策以及當地政府的有關規定，準確界定拆遷房屋及其所占土地的權益性質，才能作出易于被委托方及其他相關利益主體所接受的估價結果。為了有效促進房地產市場的穩定、持續發展，保障受征地或房屋拆遷影響的當事人的合法權益，我國城市房屋拆遷補償方式正在發生變化，即由安置、差價補償與產權調換相結合，逐漸向市場化貨幣拆遷的方式轉化。估價人員應及時學習掌握新的征地和房屋拆遷補償法規。在新的法規出臺之前，應按現行相關法規執行。