房地產估價師考試輔導：第十九講

第19講 拍賣基礎知識

一、內容提要：
1、拍 賣 概 述
2、拍 賣 規 則
3、拍 賣 實 務
4、強 制 拍 賣
5、房地產拍賣
二、考試要求：
1、了解拍賣委托，拍賣公告與展示，拍賣的傭金、價款結算與標的交割，房地產拍賣的程序。
2、熟悉拍賣規則，強制拍賣的標的，強制拍賣的程序，強制拍賣的注意事項，房地產拍賣業務的主要來源，房地產估價及拍賣保留價確定，房地產拍賣的注意事項。
3、掌握拍賣的涵義和原則，拍賣標的、報價方式及類型，強制拍賣的概念、特點和原則，房地產拍賣及特征，房地產拍賣標的應具備的條件，房地產拍賣竟買人條件。
三、內容輔導：
第一節 拍 賣 概 述

一、拍賣的涵義和原則
1 、 拍賣的概念
1997年1月1日起實施的《中華人民共和國拍賣法》(以下簡稱《拍賣法》)對拍賣的定義是“拍賣是指以公開競價的方式，將特定的物品或財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式�！�
我們可以從以下三個方面理解《拍賣法》中拍賣的概念：第一，拍賣是一種中介服務性質的交易方式。拍賣過程實際上由委托和競買這兩個階段構成，拍賣位于中樞位置，聯結兩家，操作整個拍賣活動的正常運轉。第二，拍賣是通過公開競價成交的。拍賣交易的完成實際上就是眾多競買人在同一時間、地點公開競價，實現價高者得的過程，而不存在一對一的談判、協商和討價還價，不存在價格形成過程中的秘密性因素。第三，拍賣是受到法律嚴格規范的經濟活動。
拍賣活動中主要涉及拍賣人、委托人、競買人和買受人這幾方當事人。
拍賣人是指依照《中華人民共和國拍賣法》和《中華人民共和國公司法》設立的從事拍賣活動的企業法人。委托人是指委托拍賣人拍賣物品或財產權利的公民、法人或其他組織。競買人是指參加競購拍賣標的的公民、法人或其他組織。買受人是指以最高應價購得拍賣標的競買人。
例題：拍賣活動中主要涉及的當事人包括( )。
A、拍賣人 B、委托人 C．競買人 D．買受人
答案：ABCD
2 、 拍賣的特征
(1)拍賣與普通商品交易的區別
1)從交易的當事人來看，普通交易中當事人只有兩方，即賣方和買方。而拍賣方式中有委托人、拍賣人和競買人(買受人)，三方缺一不可。
2)就交易的性質而言，普通交易中，買賣雙方可以私下商量價格，而拍賣的整個過程是在公眾的監督之下進行的。
3)從商品的形成價格上比較，普通交易中商品銷售價格由賣方定價或由買賣雙方協商定價，而拍賣中，被拍賣商品的出售價格由競買人通過競價來決定，即由買方定價。
4)從商品的競價對手來看，普通交易的價格競爭主要在賣方即生產廠家、供貨商中間展開，有時也會在買賣方之間以討價還價的方式展開，而拍賣方式交易中，價格的競爭是在買方中間展開的。
5)從對買方的身份要求來看，拍賣方式交易中，競買人必須向拍賣人公開其真實身份，參與競買前必須出示身份證明及辦理競買手續。在定向拍賣的情況下，還會對競買人的身份或資格做出相應限制性規定。而普通交易則沒有上述要求。
6)從拍賣人的主體資格的要求來看，根據《拍賣法》的規定，境內的拍賣活動必須由依法設立的拍賣機構來舉行，而普通交易中的商業企業則一般不會受到特許的限制。
(2)拍賣與投標招標的區別
1)標的內容上的區別。《拍賣法》規定的拍賣標的范圍是：依法可以處分的物品或財產權利。即包括動產、不動產和無形資產。《招標投標法》第二條規定，必須依法進行招標的是：大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公共安全的項目；國家投資融資的項目；使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目和依照法律、行政法規、規章和規范性文件規定必須進行招標的其他項目。
2)實施機構上的區別�！杜馁u法》規定拍賣活動實施機構必須是依法設立的拍賣企業。《招標投標法》規定：招標人可以委托代理機構招標；招標人也可以自行辦理招標事宜。
3)行為目的上的區別。拍賣的目的是把拍賣標的轉讓給最高出價者，拍賣成交后所體現的是委托人向買受人轉讓財產或財產權利的關系。而招標投標則不同，多數情況下，招標人是為了完成某些項目而在投標人中選擇一個條件最優的合作伙伴，合同成立后由中標人完成合同約定的工作。
4)拍賣成交后，委托人和買受人都必須根據合同的約定向拍賣行支付傭金；而招標投標活動中，由于中標人或者成為招標人的合作伙伴，或者承攬一個合同項目，雙方不需支付傭金或酬勞。因此，是否收取酬勞可以作為區別拍賣與招標投標的一個重要標志。
例題（判斷）：1、《拍賣法》規定拍賣活動實施機構必須是依法設立的拍賣企業。（ ）
答案：對
2、《拍賣法》規定的拍賣標的范圍是：依法可以處分的物品或財產權利。即包括動產、不動產，不包括無形資產。 ( )
答案：錯
3 、 拍賣的基本原則
(1)公開原則
1)拍賣信息發布公開。拍賣人在舉行拍賣之前必須在法律規定的時限內，以廣告媒體或其他法律法規允許的形式，提前公開發布拍賣公告，公布標的名稱、拍賣時間、地點、競買條件等。2)競買公開。凡有兩人以上符合資格的競買人對拍賣標的提出競買申請的，拍賣人不得無故撤回該標的或終止拍賣，更不得以其他形式轉讓拍賣標的。拍賣人必須公開舉辦拍賣會。
(2)公平原則
公平原則指拍賣法律關系當事人在拍賣活動中其民事權利義務、法律地位平等，其具體內容是：1)委托人與拍賣人是平等的民事主體。2)凡具備相應的民事行為能力并符合競買資格的民事主體，均可平等的參加競買活動。3)在競買中，對同一應價或報價除法律規定允許某競買人有優先購買權的以外，其他競買人均享有以最高報價或應價取得拍賣標的的權利。
(3)公正原則
1)拍賣人及工作人員不得以競買人身份參加本拍賣機構舉辦的拍賣活動，也不得委托他人代為競買。2)拍賣活動中，拍賣人不得有歧視競買人使其無法成交或超高價成交的行為。3)拍賣人與委托人不得事先串通，在拍賣交易時制造相互競價的假象，致使報價或應價不斷上揚。競買人之間不得相互合謀串通，達到以低價成交的目的。4)委托人應向拍賣人，同時拍賣人也應向競買人指明或提示其知道或應當知道的拍賣標的的瑕疵。5)委托人不得競買本身所委托的拍賣標的，也不能委托他人代為競買。
(4) 誠實信用原則
1)拍賣法律關系當事人之間應自覺履行委托拍賣合同、拍賣成交確認書中所約定的各自的義務，以保證拍賣活動的順利進行。2)整個拍賣活動中，拍賣法律關系各當事人的意思表示及行為應真實、善意和誠實。
例題：拍賣的基本原則包括( )。
A、公開原則 B、保留價原則 C．公正原則 D．公平原則 E、誠實信用原則
答案：ACDE
二、拍賣標的、報價方式及類型
1、 拍賣標的
拍賣標的亦稱“拍品”或者“拍賣物”，泛指可以通過拍賣方式轉讓的各種財產及財產權利。
《拍賣法》第六條規定：拍賣標的應該是“委托人所有或依法可以處分的物品或者財產權利”；第七條規定：“法律、行政法規禁止買賣的物品或者財產權力，不得作為拍賣標的”。
依據不同標準，拍賣標的可以進行以下分類：
(1)從物品是否具備物質實體形態的角度，劃分為有形財產和無形財產。有形財產一般包括生產資料、初級產品、日用消費品和文物藝術品等。無形資產一般包括專營權、使用權、知識產權，如著作權、科技成果等，統稱為財產權利。
(2)從物品可否移動及移動是否影響其價值功用角度，可劃分為動產和不動產。土地、房屋、公路、鐵路、橋梁等不能移動或移動后會損害其內容、經濟價值的為不動產，能夠移動及移動后不會損害其內容、經濟價值的為動產。
(3)從可否流通及流通范圍的廣度，可以將物品劃分為允許流通物、限制流通物和禁止流通物。禁止流通物指法律明令禁止流通的物品，如毒品、武器、軍火、彈藥等。禁止流通的物品不能作為拍賣標的。限制流通物指流通范圍或程度受一定限制的物品，如文物藝術品、化工物品、麻醉藥品等。限制流通物可以作為定向拍賣的標的物。除禁止流通物和限制流通物外，大部分物品屬于允許流通物，允許流通物是最常見的拍賣標的。
例題：從可否流通及流通范圍的廣度，可以將物品劃分為 ( )。
A、允許流通物 B、限制流通物 C．特殊流通物（人民幣） D．禁止流通物
答案：ABD
2 、 拍賣的報價方式
拍賣報價方式是拍賣活動中拍賣師的具體運作手段。通常包括增價拍賣和減價拍賣兩種方式。
(1)增價拍賣
增價拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”。它是一種價格上行的報價方式，即競價由低至高、依次遞增，直到以最高價格成交為止。增價拍賣根據競買人報價方式不同，可分為無聲拍賣和有聲拍賣。
1)無聲拍賣也被稱為賣方報價拍賣。拍賣時，先由拍賣師當眾報出拍賣標的的起拍價，然后由競買人不斷舉牌或其他約定方式應價，拍賣師則不斷依次增高報價，競買人不斷舉牌應價，直到拍賣成交。此種方式由于競買人不發聲，故稱無聲拍賣。
2)有聲拍賣也被稱為買方報價拍賣。拍賣時，先由拍賣師當眾報出拍賣標的的起拍價，然后再由競買人在此基價上報價。報價以公開喊叫方式進行，競價過程一直持續到無人競價為止。此種方式表現為競買人發聲報價，故稱有聲拍賣。
(2)減價拍賣又稱“荷蘭式拍賣”或“估高價拍賣”。它是一種價格下行的拍賣方式，即拍賣品的報價由高到低，依次遞減，直到有人應價，即告成交。減價拍賣皆為賣方報價拍賣，即無聲拍賣，根據拍賣方式不同可分為人工式拍賣和電子式拍賣兩種。
1)人工式拍賣。先由拍賣師當眾報出拍賣標的的最高價格，凡遇無人應價，拍賣師由此遞減報出新的價位，有人舉牌應價即告成交。
2)電子式拍賣。由電腦自動控制的報價系統(亦稱拍賣鐘)來替代拍賣師的報價；競買人按動電鈕應價即可。
無論是增價拍賣還是減價拍賣都遵循誰叫價誰要約的原則，另一方表示接受即為承諾，拍賣合同即告成立。注意，買方報價拍賣中，拍賣人宣布的起拍價不是要約表示，只有競買人報出的價格才是要約表示。
例題：增價拍賣根據競買人報價方式不同，可分為( )。
A、人工式拍賣 B、電子式拍賣 C．無聲拍賣 D．有聲拍賣
答案：CD
3 、 拍賣活動的類型
(1)強制拍賣和任意拍賣
強制拍賣是指國家有關機關依照法律的規定，將被查封、扣押、凍結的財產強制予以拍賣的行為。強制拍賣的主體一方是國家機關，可由特定的國家機關自行拍賣，也可委托拍賣機構拍賣，目的在于清償債務。強制拍賣必須以生效的法律文書如判決書、處罰決定書等為依據。
任意拍賣是指民事法律關系當事人(如公民或組織)根據本身意愿將其所有的特定標的物的拍賣。任意拍賣屬于民事行為，通常由委托人委托拍賣機構拍賣，拍賣必須以委托人對標的物以委托人對標的物擁有所有權或處分權為前提，以委托人與拍賣人簽訂的委托拍賣合同為依據。任意拍賣目的在于將物品換價兌現，與清償債務不一定有直接關系。
(2)動產拍賣與不動產拍賣
動產拍賣是指以動產為拍賣標的的拍賣。動產拍賣的成交一般以拍賣標的物實際占有的轉移為標志。
不動產拍賣是指以不動產為拍賣標的的拍賣。不動產一般價值高昂，因此被認為必須有保留價拍賣的一種標志。不動產拍賣成交一般以拍賣標的物財產所有權的轉移為標志。
(3)有保留價拍賣與無保留價拍賣
有保留價拍賣是指拍賣前設立最低售價的拍賣，競買人的最高競價必須等于或高于保留價，低于保留價不能成交。有保留價拍賣通常用于價值較高的標的物拍賣，如房屋、土地、文物藝術品等。
無保留價拍賣是指拍賣前不設立最低售價或保留價的拍賣，競買人的最高競價一經產生就可以成交。無保留價拍賣通常用于價值低的標的物的拍賣。
(4)一次性拍賣和再拍賣
一次性拍賣是指只經過一次拍賣程序就拍定的拍賣，再拍賣是指必須經過兩次以上拍賣程序才拍定的拍賣。
例題（判斷）：1、強制拍賣必須以生效的法律文書如判決書、處罰決定書等為依據。（ ）
答案：對
2、再拍賣是指必須經過一次以上拍賣程序才拍定的拍賣。( )
答案：錯


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