房地產估計師考試相關知識筆記整理（一）

第一章 房地產市場和投資知識

▲市場=人口 購買能力 購買動機
▲房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。
▲具體一宗土地的范圍包括：地球表面、地球表面以下一定范圍的空間、地球表面以上一定范圍的空間。
▲房地產可以視為實物、權益、區位三者的結合。
▲市場是：
①商品交換的任何場所；
②使商品交易雙方接觸的任何安排；
③商品交換關系的總和；
④連接商品生產者的橋梁；
⑤指某一特定商品的現有目標客戶群。
▲市場包括：有形市場和無形市場。
▲房地產市場市場交易包括：買賣、租賃、抵押、互換等。
▲市場必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。
▲房地產市場必須具備：買方、賣方、用于交易的房地產。
▲房地產的特性：①不可移動性（決定了房地產市場是一個地區性市場）；②獨一無二性（相同的房地產不可能出現大量供給）；③壽命長久性；④數量有限性；⑤用途多樣性；⑥相互影響性（外部影響性）；⑦易受限制性；⑧價值高大性；⑨難以變現性；⑩保值增值性。
▲房地產市場的主要特點：①交易的物質實體不能進行空間位置上的移動，只能是無形權益的轉移；②交易的對象非標準化，是一個產品差異化的市場；③是一個地區性市場；④容易出現壟斷和投機；⑤較多地受到法規政策的影響和限制；⑥一般人非經常性參與；⑦交易的金額較大，依耐于金融機構的支持與配合；⑧廣泛的房地產經紀人服務。
▲房地產市場分類：
1、按用途（功能）可分為：居住房地產市場和非居住房地產市場；
2、按檔次可分為：高檔房地產市場、中檔房地產市場、低檔房地產市場；
3、按區域范圍可分為：整體房地產市場和區域房地產市場；
4、按交易方式可分為：房地產買賣市場和房地產租賃市場；
5、按交易目的可分為：房地產使用市場和房地產投資市場；
6、按流轉次數可分為：房地產一級市場（為土地使用權出讓市場）、房地產二級市場（為新開發的商品房交易市場）、房地產***市場（為房屋再次交易市場）；
7、按時間劃分可分為：過去的房地產市場、現在的房地產市場和未來的房地產市場。
▲房地產市場競爭是指買賣雙方為各自利益的（最大）化而進行的努力。
▲房地產市場競爭有：①賣方與買方之間的競爭；②賣方與賣方之間的競爭；③買方與買方之間的競爭。
▲根據買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱，通常將市場區分為：買方市場和賣方市場。
▲房地產市場：
①買方市場：供大于求，房地產相對過剩，買方掌握主動權；
②賣方市場：供不應求，房地產相對短缺，賣方掌握主動權。
▲房地產市場結構根據競爭程度的不同，可分為：完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷（少數幾家廠商）、完全壟斷（市場上只有一個買方或一個賣方）。
▲完全競爭市場必須具備以下幾個條件：
①所買賣的商品具有同質性，不存在差別；
②有相當多的買者和賣者，每個人的買或賣在市場上只占微小的份額；
③市場信息完全，買者和賣者都掌握當前價格的完整信息，并能預測未來的價格；
④買者和賣者都可以自由進出市場；
⑤ 買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預。
▲壟斷競爭市場必須具備以下幾個條件：①買者和賣者都比較多；②產品存在差異；③市場信息完備。
▲完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。
▲賣方壟斷市場必須具有以下幾個特點：①只有一個賣者，而買者很多；②產品無相近的替代品；③新生產者不能進入。
▲造成賣方壟斷的原因：①資源控制②政府許可限制③專利和規模經濟等。
▲房地產市場周期：①上升期：租金、售價同步上漲，二手房價格上漲；②高峰期：售價增長大于租金增長，新建房交易量大；③衰退期：舊房交易量大，新房銷售困難，空置率上升，售價比租金下降快；④低谷期：市場極為蕭條；交易量很小；開發項目開工率低租金下降；消費需求依市場慣性降低，租金下降。
▲房地產中，最容易出現泡沫的，第一是土地，二是期房（樓花），三是新建成的商品房。
▲在現代市場經濟下股票和房地產容易出現“泡沫”。
▲房地產“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預期；②過度的投機炒作。
▲房地產需求種類：①消費性需求；②投資性需求；③投機性需求；④盲目性需求。
▲地價、房價不合理地上漲和過高的地價、房價，對地區經濟的發展不利，體現在：
①會 降低外來投資的吸引力；
②會降低本地區產業的市場競爭力；
③會使現有的投資者外遷。