案例分析常見錯誤50例

1、報告書漏項（如：缺少評估依據、報告有效期等）。
2、估價對象描述不全。
（1）缺少房地產權利狀況描述；（如：沒說明土地使用權性質、土地取得時間、使用年限，房屋所有權情況等）
（2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環境、土地開發利用狀況）；
（3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規劃條件等）；
（4）區域及個別因素描述不具體；
（5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標準、租賃期限）
3、選用的估價方法不妥（有收益的應當優先選用收益法，比較實例多的應優先用比較法）
4、各種評估方法中的錯誤：
一、比較法：
1、可比實例選擇不當（如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長，超過1年）；
2、可比實例的幣種未說明；
3、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤；
4、非正常交易情況的要進行交易情況修正；
5、日期修正計算錯誤；
6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；
7、在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正；
9、計算結果有錯；
10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況；
11、不同性質的房地產（如：居住、工業等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同（《房地產估價理論與方法》P127）；
二、收益法
1、求有效毛收入時要采用客觀收入（即不能僅依據某一個案例的收入情況確定）；
2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況；
3、如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；
4、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性；
5、計算毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；
6、計算毛收入時未考慮空置率（或入住率）；
7、計算費用時，房產稅應按租金×12%計算；
8、計算費用時漏項，如漏管理費等（直接經營型房地產漏扣商業利潤）；
9、計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入）（《房地產估價理論與方法》P199）；
10、某些計費基數未說明基數數值的來源
11、資本化率的選取未說明求取方法和來源；
12、安全利率選取不當（應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率）；
13、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權利描述造成的）；
14、計算錯誤
15、最終綜合確定估價結果時沒說明理由。
16、評估結論沒有大寫；
17、將價格類型說錯（比準價格、收益價格、積算價格）；
18、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。
三、假設開發法
房地產價值=開發完成后房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應交稅費
1、不同類型的房地產應根據市場情況分別估算未來市價；
2、不能遺漏應扣除項（如：開發利潤。評估毛地時還應扣除拆遷安置費）；
3、利息計算時，計算基數中漏項或多項。（如：銷售稅費一般不計息）；
4、動態方法計算時，不應考慮投資利息的估算和開發利潤的估算；
5、開發利潤估算時，要注意計算基數與利潤率的對應。
四、成本法（未考過）
房地產價格=土地取得成本 開發成本 管理費用 投資利息 銷售稅費 開發利潤
1、費用構成不完整，漏項（如：缺正常利稅）；
2、取費時采用的是項目實際發生額，未說明是否符合當地現時社會一般成本（即要區分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；
3、成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利。基數為土地取得成本＋開發成本＋管理費用）；
4、 成本法計算貸款利息時計息期有錯；
5、計算公式有錯（積算價格=重新購建價格-折舊）；
6、要根據市場供求分析來最終確定評估值（體現在經濟折舊的確定上）；
7、開發利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數（《房地產估價理論與方法》P145）
A.直接成本利潤率對應的基數: （土地取得成本 開發成本）
B.投資利潤率對應的基數: （土地取得成本 開發成本 管理費用）
C.成本利潤率對應的基數: （土地取得成本 開發成本 管理費用 銷售稅費）
D.銷售利潤率對應的基數: （開發完成后的房地產價值）
8、計算折舊時，建筑物的經濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計
（1）建筑物經濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經濟壽命計；
（2）建筑物經濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經過年數加上土地使用權剩余年限計算折舊（《房地產估價理論與方法》P165）
9、選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。