2008年房地產估價師《理論與方法》復習提綱（十一）

　　第十一章　地價評估與分攤
　　地價評估是房地產評估的重要部分，地租理論又是地價評估的基礎理論。
　　第一節　地租理論及測算
　　地價評估離不開測算地租，根據傳統地價理論，地價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預買一定年度的地租，公式為：地價=地租/利息率，或者地價=地租X購買年，用現代收益來解釋，地租即為土地的凈收益。地租本身也存在評估問題，即土地租賃價格。
　　一、地租含義，可分為狹義地租和廣義地租。狹義地租是指利用土地所獲得的超額報酬。廣義地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產要素所獲得的超額報酬。土地的超額的產量是一種地租現象，土地所節省的運輸費用也是一種地租現象，
　　二、地租的測算，原先的計算公式：地租=市場價格-生產成本-平均利潤-資本利息。
　　1、計算公式：地租量=農產品的市場價格-農產品的銷售稅費-農產品的生產成本-土地上投入資本的利息-農業經營者的利潤。其中，土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息，如過去購置土地的費用，而是土地以外的投入資本的利息。
　　2、土地是在最佳用途下使用的。
　　3、土地是在最佳集約利用下使用的。
　　4、銷售稅費、生產成本、資本利息、經營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤、等質勞動力要獲得等量工資等的要求。
　　5、如果土地上生產的產品數量為Q，其每個產品的市場價格為P，則上述地 租量計算公式中的市場價格=PQ。公式中的經營利潤是按照預付資本(資金)的社會一般利潤率來計算的，這是等量資本要獲得等量利
　　測算地租的方法還有：①地租=房租-房屋折舊費-維修費-管理費-投資利息-保險費-房地產稅-租賃費用-租賃稅費-利潤。②由地價求地租，地租=地價X資本化率③采用市場法求出地租④采用類似假設開發法的方法求出地租。
　　第二節　路線價法
　　一、路線價法概述
　　1、路線價法含義，路線價法是在特定的街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。
　　2、路線價法實質上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理。在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”;“路線價”是若干“標準臨街宗地”的平均價格，可視為市場法中的“可比實例價格”，臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實際上為“房地產狀況調整”。
　　路線價法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調整”。二是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”;而不是先對“可比實例價格”進行有關修正、調整，然后再進行綜合。三是利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”——臨接同一道路的其他土地的價格;而不是僅評估出一個“估價對象”的價格。在路線價法中不做“交易情況修正”和“交易日期調整”的原因是：①求得的路線價——若干標準宗地的平均價格，已是正常價格;②求得的路線價所對應的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。
　　3、路線價法適用的對象和條件，路線價法主要適用于城市商業街道兩側土地的估價。一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。路線價法則被認為是一種快速、相對公平合理，能節省人力、財力，可以同時對大量土地進行估價的方法，特別適用于房地產稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內同時對大量土地進行的估價。
　　運用路線價法估價的前提條件是街道較規整，臨街各宗土地的排列較整齊。
　　4、運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：①劃分路線價區段;②設定標準臨街深度;③選取標準臨街宗地;④調查評估路線價;⑤制作價格修正率表;⑥計算臨街土地的價格。
　　二、路線價區段是沿著街道兩側帶狀分布的。一個路線價區段是指具有同一個路線價的地段。因此，在劃分路線價區段時，應將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一個路線價區段。兩個路線價區段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區段。但較長的繁華街道，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區段，分別附設不同的路線價。而某些不很繁華的街道，同一個路線價區段可延長至數個路口。另外，在同一條街道上，如果兩側的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應以街道中心為分界線，將該街道的兩側各自視為一個路線價區段，分別附設不同的路線價。
　　三、設定標準臨街深度，從理論上講，標準臨街深度是街道對地價影響的轉折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此遠離街道的方向，地價可視為基本不變。但在實際估價中，設定的標準深度通常是路線價區段內臨街各宗土地的臨街深度的眾數。
　　四、選取標準臨街宗地，標準臨街宗地是路線價區段內具有代表性的宗地。選取標準宗地的具體要求是：①一面臨街;②土地形狀為矩形;③臨街深度為標準臨街深度;④臨街寬度為標準臨街寬度(可為同一路線價區段內臨街各宗土地的臨街寬度的眾數);⑤臨街寬度與臨街深度比例適當;⑥用途為所在路線價區段具有代表性的用途;⑦容積率為所在路線價區段具有代表性的容積率(可為同一路線價區段內臨街各宗土地的容積率的眾數);⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應具有代表性。

　　五、調查評估路線價，路線價是附設在街道上的若干標準宗地的平均價格。通常在同一路線價區段內選擇一定數量以上的標準宗地，運用收益法(通常是其中的土地剩余技術)、市場法等，分別求其單位價格或樓面地價。然后求這些標準臨街宗地的單位價格或樓面地價的簡單算術平均數或加權算術平均數、中位數、眾數，即得該路線價區段的路線價。路線價通常為土地單價，也可為樓面地價;可用貨幣表示，也可用相對數表示。
　　六、制作價格修正率表，價格修正率表有深度價格修正率表和其他價格修正率表。深度價格修正率表又稱深度百分率表、深度指數表，是基于深度價格遞減率制作出來的。深度價格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價值隨遠離街道而有遞減現象。
　　最簡單且最容易理解的深度價格遞減率是四三二一法則。如果超過100英尺，則以九八七六法則來補充，
　　深度價格修正率表的制作形式有：單獨深度價格修正率(深度價格遞減率)、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率三種。
　　四三二一法則為例，
　　單獨深度價格修正率為：40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%
　　累計深度價格修正率為：40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%
　　平均深度價格修正率為： 40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%
　　(平均深度價格修正率=累計深度價格修正率X標準臨街深度/所給臨街深度)
　　160>140>120>100>87.2>78.0>70.8>65.0
　　七、計算臨街土地的價值，
　　1、路線價法的計算公式，對于單獨深度價格修正率(深度價格遞減率)、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率三種，選用哪一種，需要根據所給路線價的含義來確定，在計算時要考慮臨街土地的形狀和臨街狀況。來源：www.examda.com
　　①以標準臨街宗地的總價作為路線價，應采用累計深度價格修正率(Σ單獨深度價格修正率)：
　　總價=標準臨街宗地的總價XΣ單獨深度價格修正率(臨街寬度與標準寬度相同時)
　　總價=標準臨街宗地的總價XΣ單獨深度價格修正率X臨街寬度/標準寬度(臨街寬度不標準)
　　②當以單位寬度的標準臨街宗地的總價為路線價時，也應采用累計深度價格修正率：
　　總價=標準臨街宗地的總價X累計深度價格修正率X臨街寬度。
　　③當以標準臨街宗地的單價為路線價時，應采用平均深度價格修正率：
　　單價=路線價X平均深度價格修正率，總價=單價X臨街寬度X臨街深度
　　④如果臨街土地的形狀和臨街狀況有特殊情況時，還要做加減價修正，以標準宗地的單價為路線價的計算公式：V(單價)=路線價X平均深度價格修正率X其他價格修正率。或V(單價)=路線價X平均深度價格修正率+-單價修正額。前后臨街的采用“重疊價值估價法”要先確定高價街與低價街的分界線，再分別計算各自的價值，然后加總。
　　前街影響深度=總深度X前街路線價/(前街路線價+后街路線價)，
　　后街影響深度=總深度X后街路線價/(前街路線價+后街路線價)，
　　三角形的要做輔助線使其成為矩形土地，然后依照前面公式進行計算，不過最后要乘以三角形土地價格修正率(一邊臨街直角三角形土地的價值占一面臨街矩形土地價值的百分率)。注意計算總價時，乘以深度和寬度后除以2(直角三角形面積只有矩形面積的1/2)，其他三角形土地價值的計算，通常先將該三角形土地做輔助線，使其成為一邊臨街的直角三角形土地。其他不規則形狀土地可以將其劃分為矩形和三角形土地，然后求出它們土地的價值再相加。
　　第三節　城鎮基準地價評估
　　城鎮基準地價是指在城鎮一定區域內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一時點法定最高出讓年限國有土地使用權的平均價格。或者說是以一個城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估出的各地價區段在某一時點的平均價格。

　　城市基準地價評估的方法和步驟一般是：(1)確定基準地價評估的區域范圍(2)明確基準地價的內涵、構成、表達方式等，其中明確基準地價的內涵應當明確界定下列與基準地價對應的條件：①基準日期②土地用途③土地權利性質④土地開發程度⑤容積率。其中特別是要明確擬評估的基準地價所對應的土地條件或狀況，明確基準地價的構成，要確定基準地價包含的內容，如土地使用權出讓金、市政配套費、拆遷補償安置費等。明確基準地價的表達方式，是采用土地單價還是樓面地價，或兩者同時采用。(3)劃分土地級別或地價區段，劃分地價區段，是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成的一個個區域。一個地價區段可視為一個地價“均質”區域。通常可將土地劃分為3類地價區段：①商業路線價區段;②住宅片區段;③工業片區段。劃分地價區段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現狀、城市規劃、房地產價格水平及收益情形等做實地調查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區段。各地價區段之間的分界線應以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為準，但商業路線價區段應以標準深度為分界線。(4)抽樣評估標準宗地的價格。這是在劃分出的各地價區段內，選擇數宗具有代表性的宗地，再由估價人員調查搜集這些宗地的相關經營收益資料、市場交易資料或開發費用資料等，運用收益法、市場法、成本法、假設開發法等適宜的估價方法評估出這些標準宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應求出單價或樓面地價。(5)計算區段地價，區段地價的計算，是分別以一個地價區段為范圍，求各該地價區段內所抽查評估出的標準宗地單價或樓面地價的平均數、中位數或眾數。(6)確定基準地價。在上述區段地價計算的基礎上做適當的調整后即是基準地價。(7)提出基準地價應用的建議和技術。包括該基準地價的作用，將該基準地價調整為各宗地價格的方法和系數，
　　第四節　基準地價修正法
　　基準地價修正法：在政府確定公布了基準地價的地區，利用有關調整系數將估價對象所外地段的基準地價調整得出估價對象宗地價格的一種估價方法。基準地價修正法是一種間接估價方法，其估價結果取決于基準地價的準確性及各種調整系數的科學性。
　　運用基準地價修正法估價應按如下步驟進行：①搜集有關基準地價的資料;②查出估價對象所處地段的基準地價;③進行交易日期調整;④進行土地狀況調整;⑤求出估價對象宗地的價格。
　　進行土地狀況調整，是將估價對象宗地的狀況，包括位置、土地使用期限、土地開發程度、容積率、土地形狀、臨街狀況等，與評估基準地價時設定的有關條件或狀況進行比較，將基準地價調整為在估價對象宗地狀況下的價格。
　　第五節　補地價的測算
　　補地價是指土地使用者因改變土地使用權出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的土地使用權出讓金或者上繳的土地收益等。需要補地價的情形主要有3種：①土地使用者改變土地使用權出讓合同約定的土地用途、容積率等土地使用條件②土地使用者延長土地使用期限(出讓土地使用權期滿后續期)③土地使用者轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產(要求補辦土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金等)。
　　對于單純增加容積率或建筑面積的以及改變土地用途并提高容積率的補地價來說，其補地價的數額理論可以用下列公式計算：補地價(單價)=新樓面地價X新容積率-舊樓面地價X舊容積率，或樓面地價不變的，補地價(單價)=(新容積率一原容積率)X樓面地價
　　第六節　高層建筑地價分攤
　　一、高層建筑分攤的意義，通過高層建筑地價分攤解決：①各部分占有的土地份額;②各部分享有的土地面積;③各部分享有的地價數額等。
　　二、高層建筑地價分攤的方法
　　1、按建筑面積進行分攤，是根據各自擁有的建筑面積的多少來分攤，具體如下：
　　某部分享有的地價數額=土地總價值/總建筑面積X該部分的建筑面積
　　某部分占有的土地份額=該部分享有的地價數額/土地總價值
　　=該部分的建筑面積/總建筑面積
　　按建筑面積進行分攤的優點，是簡便、可操作性強，但存在的問題也是顯而易見的，它主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物，如用途單一的住宅樓、辦公樓。
　　2、按房地價值進行分攤，為了克服按建筑面積分攤出現的不同部分的價值不同，但卻分攤了等量的地價，可以依據各部分的房地價值進行分攤。具體方法是：
　　某部分享有的地價數額=土地總價值/房地總價值X該部分的房地價值
　　某部分占有的土地份額=該部分享有的地價總數/土地總價值
　　=該部分的房地價值/房地總價值
　　按房地價值進行分攤比按建筑面積進行分攤要復雜一些，但更符合實際情況，主要適用于各部分的房地價值(單價)有差異但差異不是特別大的建筑物。
　　3、按土地價值進行分攤，按房地價值進行分攤的方法，當香港按建筑面積進行分攤遇到困難時也被提出來過，但它仍然存在上述的假設用途、面積、平面布置、裝修裝飾等相同，僅房地價值不同的各層所分攤的建筑物價值不相等這個理論缺陷，因此，需要進一步尋找更為合理的分攤方法。更為合理的分攤方法是依據各部分的土地價值進行分攤，具體方法如下：
　　某部分占有的土地份額=(該部分的房地價值-該部分的建筑物價值)/(房地總價值-建筑物總價值)=[該部分的房地價值-(房地總價值-土地總價值)/總建筑面積X該部分的建筑面積]/土地總價值
　　某部分享有的地價數額=該部分占有的土地份額X土地總價值
　　=該部分的房地價值－該部分的建筑物價值