2013年房估師《案例分析》習題精選（16）

　　案例分析練習題

　　某房地產評估的估價時點為2004年6月18日，現選取一可比案例A，其中有關資料如下：可比案例A的成交價格為4000元/㎡，成交時間為2002年6月18日;由于買方急于出售，可比案例A的成交價格比正常價格低7%;由于可比案例單價區域因素好于估價對象，當地同類房屋的價格水平比估價對象所處區域要高5%;案例A的個別因素比估價對象要差，由此導致可比案例的價格要比估價對象低2%。假設當地房地產價格水平的變動情況為2003年中期比2002年中期上漲1%，2004年中期比2003年中期上漲3%，則根據以上資料計算比準價格A的過程如下;

　　(1)交易情況修正系數：(100-7)/100=93/100

　　(2)交易日期修正系數：(100+4)/100=104/100

　　(3)區域因素修正系數：100/(100-5)=100/95

　　(4)個別因素修正系數：100/(100+2)=100/102

　　(5)計算比準價格A：比準價格A=4000×93/100×104/100×100/95×100/102=3992.6(元/㎡)

　　答案：

　　(1)交易情況修正系數錯誤，應為：100/(100-7)=100/93

　　(2)交易日期修正系數錯誤，應為：(100+1)/100×(100+3)/100=104.03/100

　　(3)區域因素修正系數錯誤，應為：100/(100+5)=100/105

　　(4)個別因素修正系數錯誤，應為：100/(100-2)=100/98