2013年房估師《理論與實務》考試要點（19）

　　4．按權益狀況分類20類

　　“干凈”的房屋所有權和出讓土地使用權的房地產。“干凈”的含義（6大特征） 房屋所有權和土地使用權為單獨所有，沒有出租、未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，無拖欠建設工程價款，未被查封，房地產開發建設過程中的立項、規劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續齊全，產權明確。

　　“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產，如房改成本價購買的公有住房，以及經濟適用房

　　“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產，如鄉鎮村企業房地產，以及農村村民住宅等

　　共有的房地產 共有包括：按份共有和共同共有。

　　處分共有房地產，應經占份額2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　　按份共有人可以轉讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優先購買權。

　　一般情況下共有人承擔連帶債務。

　　共有的房地產作重大修繕，應當經占份額2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　　管理按約定，無約定的各共有人都有管理的權利義務。

　　有限產權或部分產權的房地產。

　　有租約限制的房地產。

　　設立了地役權的房地產。

　　設立了抵押權的房地產。

　　有拖欠建設工程價款的房地產。拖欠形式有：拖欠施工方價款，拖欠銀行價款。建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權，承包人的優先受償權不得對抗買受人。

　　已依法公告列入征收、征用范圍的房地產。

　　被依法查封、采取財產保全措施或者以其他形式限制的房地產。

　　開發建設手續不齊全的房地產。

　　房屋所有權、土地使用權不明確或者歸屬有爭議的房地產。

　　臨時用地或者臨時建筑的房地產。

　　違法占地或者違法、違章建筑的房地產。

　　房地產的租賃權。

　　地役權。

　　房地產的抵押權。

　　房地產的空間利用權。

　　房地產中的無形資產。

　　5．按是否產生收益分類

　　收益性房地產

　　非收益性房地產

　　判定一宗房地產是收益性房地產還是非收益性房地產，不是看該房地產目前是否正在直接產生經濟收益，而是看該種類型的房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力

　　6．按經營使用方式分類

　　銷售——可采用市場法

　　出租——可采用收益法

　　營業——可采用收益法

　　自用——主要用成本法