2013年房估師考試《制度與政策》輔導資料（54）

　　出讓計劃的擬定和批準權限

　　土地使用權出讓必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃，根據省級人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定，按照國務院的規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

　　建設用地使用權出讓方式

　　《物權法》規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，國有土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

　　國土資源部出臺的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第11號，以下簡稱11號令)增加了國有土地使用權掛牌出讓方式。11號令規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。除此之外其他用途的土地供應計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標拍賣或者掛牌方式出讓。出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日在土地有形市場或者指定的場所、媒介發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。2007年9月，國土資源部根據《物權法》、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(國發[2006]31號)及相關法律法規的要求，對11號令中有關內容進行修改發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號，以下簡稱39號令)關于招標拍賣掛牌出讓范圍，鑒于《物權法》將工業用地出讓納入招標拍賣掛牌范圍，39號令第四條第一款規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”，進一步明確將工業用地納入招拍掛范圍。

　　招標、拍賣、掛牌公告應當包括下列內容：出讓人的名稱和地址;出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求;投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法;索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式;招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等;確定中標人、競得人的標準和方法;投標、競買保證金;其他需要公告的事項。

　　招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天。對符合招標、拍賣、掛牌公告規定條件的申請人，出讓人應當通知其參加招標、拍賣、掛牌活動。市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。標底或者底價不得低于國家規定的最低價標準。確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。

　　例題：國家規定，商品住宅用地必須采取( )方式出讓。(2005年試題)

　　A.抽簽

　　B.招標

　　C.拍賣

　　D.協議

　　E.掛牌出讓

　　答案：BCE

　　解析：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號)規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。