2013年房估師考試《制度與政策》輔導資料（30）

　　房地產交易管理制度與政策(二)

　　一、內容提要：

　　1、房屋租賃管理

　　2、房地產抵押管理

　　二、考試目的和考試要求：

　　本部分的考試目的重點考察應考人員對房地產抵押制度、政策理解、熟悉程度和應用能力。本講的考試基本要求包括：掌握：房地產抵押的概念及有關規定。

　　熟悉：房屋租賃的概念及有關規定。

　　三、內容輔導：

　　本講涉及有關的法律、法規：1、《中華人民共和國房地產管理法》;2、《中華人民共和國擔保法》;3、《中華人民共和國合同法》;4、《城市房屋租賃管理辦法》(建設部第42號令);5、《城市房地產抵押管理辦法》(建設部令第98號)

　　第一節　房屋租賃管理(熟悉)

　　一、房屋租賃的概念及分類

　　1、房屋租賃的概念

　　房屋租賃是房地產市場中一種重要的交易形式。《城市房地產管理法》規定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”《城市房屋租賃管理辦法》(建設部第42號令)(以下簡稱《租賃管理辦法》)對此概念作了細化，規定：“房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法”，即這幾種行為也應按照房屋租賃關系進行管理。

　　例題：《城市房屋租賃管理辦法》規定的房屋租賃形式有( )

　　A.將房屋出租給他人居住

　　B.將房屋出租給他人從事經營活動

　　C.將房屋以合作方式與他人從事經營活動

　　D.以房屋作價入股E.將房屋無償借用給他人

　　答案：ABC

　　解析：以房屋作價入股，屬于房屋轉讓的形式;將房屋無償借用給他人，未產生支付租金的行為，不屬于《城市房屋租賃管理辦法》規定的房屋租賃形式。

　　2、房屋租賃的分類

　　例題：按房屋的使用用途，房屋租賃分為( )

　　A.公有房屋的租賃

　　B.私有房屋的租賃

　　C.住宅用房的租賃

　　D.非住宅用房的租賃

　　E.公共房屋的租賃

　　答案：CD

　　解析：按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。

　　二、房屋租賃的政策

　　《城市房地產管理法》規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。…‘租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”

　　房屋租賃的有關政策主要包括：

　　(1)公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權證》和城市人民政府規定的其他證明文件。私有房屋出租人必須持有《房屋所有權證》，承租人必須持有身份證明。

　　(2)承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人應當繼續履行原租賃合同。

　　(3)共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優先承租權。

　　(4)租賃期限內，房屋所有權人轉讓房屋所有權，原租賃協議繼續履行。

　　三、房屋租賃的條件

　　公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得《房屋所有權證》的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權屬有爭議的，(5)屬于違章建筑的;(6)不符合安全標準的;(7)抵押，未經抵押權人同意的，(8)不符合公安，環保、衛生等主管部門有關規定的。

　　例題：下列房屋不得出租的包括( )

　　A.未依法取得《房屋所有權證》的

　　B.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的

　　C.共有房屋，取得共有人同意的

　　D.權屬有爭議的E、屬于違章建筑的

　　答案：ABDE

　　解析：共有房屋，取得共有人同意的，是符合出租條件的，因此，它不符合題意。