2012年房估師考試案例分析練習題（1）

    （題 干） 某商業樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。

    （問題1） 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應（　）。

    A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

    B.按建筑物耐用年限計算

    C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

    D.按建筑物已使用年限計算

    （問題2） 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是（　）。

    A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算

    B.估價時點應設定為2004年3月1日

    C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

    D.應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料

    （問題3） 估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5％趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70％。估價機構向委托人提交的估價結果應該是（　）萬元。

    A.2800

    B.2940

    C.4000

    D.4200

    （問題4） 假設在2005年9月1日，業主委托某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是（　）。

    A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權

    B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

    C.業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權

    D.該500萬元可再次抵押

    （答案1） A、（答案2） C、（答案3） C、（答案4） D