2012年房估師考試經營與管理備考資料39

　　2.4.2.4 分析房地產周期運動的新觀念

　　從現代房地產周期研究的結論來看：經濟擴張與創造就業已不再是線性關系;就業機會增加與空間需求也不再同比增長;經濟活動的擴張不再立即絕對導致新建筑增加(如經濟復蘇不會立即導致新建筑產生)。在一穩定可預測的經濟環境中，了解長期、未來力量及其內涵相對來說并不十分重要，但在不確定、不連續且正處于轉變的經濟環境中，必須強調對未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去作預測。

　　2.4.2.5 房地產市場的自然周期

　　不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現存的供給數量，市場機制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需求平衡點.專家認為，從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結構空置率)，就是房地產市場自然周期牛的平衡點。從供需相互作用的特性出發，房地產市場自然周期可分為四個階段(圖2—2)：

　　(1)自然周期的第一個階段始于市場周期的谷底。這時供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機性開發建設項目出現。隨著存量房地產被市場吸納，空置率逐漸下降，房地產租值從穩定狀態過渡到增長狀態。隨著這個市場復蘇階段的繼續，對于市場復蘇和增長的預期又會使業主小幅度地增加租金，使市場最后達到供需平衡。

　　(2)在自然周期的第二階段(增長超過了平衡點)，需求繼續以一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，直至達到一個令開發商覺得開始建設新項目有利可圖的水平。在這個階段，如果能獲得項目融資，會有一些開發商開始進行新項目的開發。

　　(3)自然周期的第三階段始于供求轉折點，此時，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項目在市場上競爭租客;租金上漲趨勢減緩甚至停止。當市場參與者最終認識到市場開始轉向時，新開工的開發建設項目將會減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導致的供給高速增長，推動市場進入自然周期運動的第四階段.

　　(4)自然周期的第四階段始于市場運行到平衡點水平以下，此時供給高增長，需求低增長或負增長。市場下滑過程的時間長短，取決于市場供給超出市場需求數量的大小。物業的市場流動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產交易很少或有價無市。該階段隨著新開發項目的停止和在建項目的陸續竣工而最后到達市場自然周期的谷底。

    相關內容：

    各地2012年房地產估價師考試報名時間及方式匯總

    重慶2011年房地產估價師合格證書辦理通知

    2012年房估師考試理論與實務知識點匯總