2012年房估師考試經營與管理備考資料30

　　2.1.4.4 金融機構

　　房地產開發過程中需要兩類資金，即用于支付開發費用的短期資金“建設貸款”和項目建成后用于支持置業投資者購買房地產的長期資金或“抵押貸款”。房地產的生產過程和消費過程均需大量資金，沒有金融機構的參與，房地產市場就很難正常運轉。

　　2.1.4.5 建筑承包商

　　2.1.4.6 專業顧問

　　由于房地產開發投資及交易管理過程相當復雜，房地產市場上的大多數買家或賣家不可能有足夠的經驗和技能來處理房地產生產+交易、使用過程中遇到的各種問題。因此，市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業顧問公司提供咨詢服務。這些專業顧問人員包括：

　　(1)建筑師。在房地產產品的生產過程中，建筑師一般承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計、建筑施工合同管理等項工作。有時建筑師并不是親自完成這些設計工作，而是作為主持人來組織或協調這些工作。在工程開發建設中，建筑師還負責施工合同的管理，工程進度的控制。一般情況下，建筑師還要組織定期技術工作會議、簽發與合同有關的各項任務、提供施工所需圖紙資料、協助解決施工中技術問題等。

　　(2)工程師。房地產開發中需結構工程師、建筑設備工程師、電氣工程師等。這些不同專業的工程師除進行結構、供暖、給排水、照明，以及空調或高級電氣設備等設計外，還可負責合同簽訂、建筑材料與設備采購、施工監理、協助解決工程施工中的技術問題等項工作。

　　(3)會計師。會計師從事開發投資企業的經濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議，包括財政預算、工程預算、付稅與清賬、合同監督、提供付款方式等，并及時向開發投資企業的負責人通報財務狀況。

　　(4)造價工程師。在房地產開發過程中，經濟師或造價工程師可服務于開發商、承包商、工程監理機構或造價咨詢機構。其主要負責在工程建設前進行開發成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算。

　　(5)估價師及物業代理。估價師在有關房地產交易過程中提供估價服務，在房地產產品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現的租金或售價水平。房地產估價師在就某一宗房地產進行估價時，要能夠準確把握該宗房地產的物質實體狀況和產權狀況，掌握充分的市場信息，全面分析影響房地產價格的各種因素。物業代理或經紀人通常協助買賣雙方辦理出租出售手續，同時還協助委托方制定與實施租售策略、確定租售對象與方法、預測租售價格。

　　(6)律師。房地產產品的生產、交易和使用過程中，均需要律師的參與為有關委托方提供法律支持和服務。例如開發商在獲得土地使用權時，須簽訂土地使用權出讓或轉讓合同;出租或出售物業時須簽訂租賃契約，這都離不開律師提供的專業服務。

　　2.1.4.7 消費者或買家

　　消費者在房地產市場交易中的取向是“物有所值”，即用適當的貨幣資金，換取使用或擁有房地產的滿足感或效用。但如果說市場上的買家，則主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約束條件;而對投資型購買者來說，其擁有物業后所能獲取的預期收益的大小往往決定了其愿意支付的價格水平。

　　例題：

　　在房地產產品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現的租金或售價水平，是房地產開發過程中( )的主要工作內容。

　　A 會計師 B 經濟師

　　C 估價師 D 工程師

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